Классы офисов - что это, какие бывают и как определить?

2020-й год поставил перед украинским бизнесом новое испытание: в кратчайшие сроки перевести офисы на удаленную работу. Конечно, есть сферы, для которых удаленка давно стала нормой, например IT. Человечество разделилось на два лагеря: первые наслаждаются домашним режимом, а вторые - никак не дождутся, чтобы отправить детей в школы и садики, а самим вернутся за свои любимые рабочие места. Следовательно, следующее испытание для бизнеса - найти офис под новое количество сотрудников. Для начала нужно понять, какой офис нужен вашему бизнесу? Это бизнес-центр, или офис в нежилом фонде, а может лучше всего вам подойдет квартира под офис? Давайте разберемся, какие классы офисов бывают и как их определять.

Как определить класс помещения?

Помимо квадратуры, существует  ряд международных требований к коммерческой недвижимости, в зависимости от которых определяется класс и цена офиса. 

Основные критерии

• Расположение здания в главном деловом районе, с удобной транспортной развязкой.
• Профессионализм арендодателя: прозрачная система бухгалтерского учета, свободный контроль эксплуатационных расходов.
• Отдельный вход в офисное здание, наличие фойе и контроля посещаемости.
• Высота потолков от 2.7 метра.
• Охраняемая парковка внутри здания, исходя из расчета от одного места на сто квадратных метров площади офиса.
• Снабжение электричеством по первой категории, либо от дизельного генератора, из расчета не менее пятидесяти Ватт на один квадратный метр площади, при полном освещении и работающей технике.
• Системы вентиляции и отопления с возможностью индивидуальной настройки для каждого арендатора, с 4-х кратным обменом воздуха в час (+подача свежего воздуха).
• Возможность легкой смены перепланировки.
• Оптоволоконные каналы связи: телефония и Интернет.
• Не более двенадцати процентов помещений общего пользования, на одного арендатора.

Дополнительные критерии

• Заметное с улицы расположение здания.
• Не менее девяноста пяти процентов используемой площади должны находится на расстоянии до десяти метров от источников природного освещения.
• Минимальная площадь этажа – пятьсот квадратных метров.
• Внутренние границы используемых площадей не должны находится на расстоянии более десяти метров от внешней стены.
• Подключение коммуникационных систем в любом месте офиса.
• Ожидание лифта не более тридцати секунд, даже в часы пик.
• Заведения общественного питания внутри, либо вблизи здания.
• Нагрузка на пол не более четырехсот пятидесяти килограмм на квадратный метр.
• Освещение помещений на уровне рабочей зоны, и не менее четырехсот люкс.

Какие бывают классы офисных помещений?

А класс

Должен соответствовать всем 10 основным критериям и минимум 6 дополнительным

Офисы класса A можно найти в бизнес-центрах в самом центре города. Как правило, это “умные” здания с полностью автоматической системой обеспечения жизнедеятельности, и с новыми новыми каналами интернет-коммуникаций. На входе Вас встретит вежливый администратор. Однозначно в офисе будет свободная планировка. Также к Вашим услугам может быть предоставлен конференц-зал, и офисная оргтехника. Как правило, в таких бизнес-центрах есть собственная служба безопасности и охраняемая стоянка. 

Самые популярные бизнес центры класса А в Киеве это: БЦ Leonardo, БЦ Senator, БЦ Парус, БЦ 101 Tower, БЦ IQ, БЦ Лувр

B класс

Должен соответствовать минимум 7 основным критериям и 6 дополнительным

Офисы класса B очень похожи на помещения класса А, только расположены они в отреставрированных зданиях, либо отдалены от делового центра города. В старых зданиях Вы, скорее всего, не встретите централизованную систему кондиционирования, а парковка может быть на улице. Также в эту категорию переходят офисы класса А, но уже после пяти лет использования. 

C класс

Должен соответствовать минимум 5 основным и 2 дополнительным требованиям

Этот сегмент рынка чаще всего находится в старых советских постройках. В офисы класса С превращают бывшие дома быта, институты, предприятия. В них может не быть современного ремонта, отдельного туалета и всех современных каналов коммуникаций. В основном эти здания могут находится возле метро, и привлекают внимание своей ценой.

Гибкий офис (коворкинг)

Коворкинг - это отдельный вид аренды, при котором Вы платите только за то, чем пользуетесь регулярно, а все остальное делите с другими арендаторами. Гибкость и отсутствие головной боли по эксплуатационным вопросам - основное преимущество такого типа размещения. Сегодня у вас 5 человек в команде, а завтра вы расширились до 30? Не вопрос, управляющая компания в кратчайшие сроки предоставит вам нужное количество рабочих мест со всей мебелью и инфраструктурой.

У гибких офисов есть разные виды размещения, от не закрепленного места до отдельного, закрытого офиса. Офисы сдаются с хорошим ремонтом и мебелью, Вам остается только привезти свою технику. Оплата производится не за метры, а за рабочие места, в дополнение к которым вы получаете в пользование переговорные комнаты, зоны общего пользования (кухни, санузлы) и т.д. В стоимость также входит уборка, охрана, дополнительные сервисы типа обработки входящей корреспонденции, рецепции и т.д. Такого рода пространства часто занимают IT компании, которым важна гибкость и комфорт. С каждым годом аренда офиса в коворкинге становится все более популярной, особенно после карантина.

Квартиры под офис

Если у Вас ограниченный бюджет, и относительно небольшая команда - Вы можете обратить внимание на квартиры под офис. Чаще всего их площадь не превышает 150 метров, что ограничивает максимальное количество человек, которых можно разместить в помещении. Если вы снимаете квартиру под офис то в случае роста команды Вам будет сложно масштабировать площадь. Эти помещения могут находиться как в жилом так и нежилом фонде. Часто собственники квартир на первых этажах выводят их из жилого фонда и делают дополнительный отдельный вход. Как правило, такие офисы сдаются с ремонтом, иногда даже с автостоянкой на несколько мест. 

Помещения вне категорий

На рынке недвижимости Вы можете встретить отдельный класс помещений - офисы класса C, которые нуждаются в капитальном ремонте. Такие помещения требуют больших инвестиций, но их преимущество в том, что Вы можете их оформлять по своему вкусу. Кроме этого, Вы всегда можете договориться с арендодателем на то, чтобы включить стоимость в счет аренды, или получить ремонтные каникулы. Главное - не забудьте отразить это в договоре аренды. 

Лайфхаки при выборе офиса

• Продумайте наперед, могут ли Ваши потенциальные клиенты обитать вблизи Вашего нового офиса? Если да, то Вам так будет легче с ними познакомиться. Оцените Ваших соседей. Кто из них может стать Вашим клиентом сразу после переезда?
• Фокус с расположением. Попросите Вашего близкого незаинтересованного человека приехать к Вам на офис, еще до заключения сделки аренды. Если у него получилось легко Вас найти, то и Вашим клиентам это не составит труда.
• Пообщайтесь с соседями. Если в здании есть косяки, они Вам о них расскажут.