Чи можна здавати в оренду квартиру під офіс?
У квартирах часто розташовуються офіси, нотаріальні контори, стоматологічні кабінети, відділення банків, аптеки, перукарні, кафе та інші заклади. Розміщення підприємств в житловій зоні дуже вигідно для підприємців. Такі заклади швидко обзаводяться постійними клієнтами і постійно привертають нових відвідувачів. До того ж, оренда житлового приміщення обходиться дешевше. Однак багато людей вважають таку діяльність підприємців незаконною, оскільки житлові будинки призначені тільки для проживання людей.
Наскільки правомірно використання житла в комерційних цілях
Відповідно до 383 Цивільного кодексу України (ЦКУ) власник житла не має права розміщувати будинки виробництво. Така ж норма прописана в Правилах користування приміщеннями житлових будинків (п.3). У той же час господареві дозволено займатися бізнесом в квартирі (ст.320 ЦКУ). Таким чином, заборона поширюється тільки на діяльність, яка пов'язана з промисловим виробництвом.
Промисловим вважається виробництво, в процесі якого виготовляється промислова продукція. Промисловим також вважається вид діяльності, який спрямований на обслуговування процесу виробництва промислової продукції. Тому в житловому приміщенні не можна розміщувати цеху, в яких виробляють продукцію, запчастини та інструменти. Забороняється також відкривати ремонтні та транспортні цехи, а також виробництва з утилізації відходів.
Діяльність мешканця не повинна приводити до погіршення екологічної обстановки в, порушувати санітарно-технічні вимоги, правила експлуатації будинку, а також права мешканців (ст.ст. 319, 383 ЦКУ).
Всі ці норми діють лише до власників квартири. Однак багато хто з них здають житлове приміщення під офіс. Це законодавством заборонено. Суб'єкт підприємницької діяльності може взяти в оренду квартиру. Але він може використовувати її тільки за прямим призначенням - для надання житла фізичним особам (ст. 815 ЦКУ). Щоб використовувати нерухомість в комерційних цілях, треба вивести її з житлового фонду. Умови виведення квартири з житлового фонду можна знайти в Житловому кодексі України (ст.ст. 7,8). Така дія здійснюється у виняткових випадках і тільки щодо приміщень, не придатних для проживання. Визнати житло непридатним для проживання може спеціальна комісія з представників органів місцевої влади.
Виведена з житлового фонду комерційна нерухомість в Києві може бути використана для розміщення офісу, торгового представництва, відділення банку та інших підприємств непромислового характеру тільки після прийняття відповідного рішення органами місцевої влади за погодженням з представниками органів містобудування та архітектури, санітарних і пожежних служб.
Відповідальність за недотримання норм законодавства
Нецільове використання житлового приміщення загрожує порушникові попередженням або накладенням штрафу - від 17 до 51 грн. (Для громадян) і від 51 до 119 грн. (Для посадових осіб). Якщо нерухомість використовується з метою отримання доходів, її власник втрачає права на пільги з оплати комунальних платежів. Він також повинен оплачувати комунальні послуги за тарифами, передбаченими для юридичних осіб.
На практиці підприємці беруть в оренду квартиру під офіс і здійснюють свою діяльність роками без особливих наслідків, якщо не порушують права інших мешканців і жителів сусідніх будинків. До суду звертаються переважно мешканці будинку або організація, що представляє їх інтереси (ЖЕК або ОСББ). В судові органи також можуть звернутися представники комунальних служб і податкова інспекція. Хоча в судовій практиці є випадки про насильницьке виселення юридичної особи з житлового приміщення, судді нерідко приймають рішення на користь наймачів. Орендарі можуть розраховувати на поблажливість суду, якщо вони не будуть здійснювати внутрішнє перепланування в квартирі і розміщувати в ній виробничі цехи.
Щоб не привертати нездорову увагу податкової, не варто вносити орендну плату за житлове приміщення до валових витрат. Податкова інспекція може звернути увагу на використання в комерційних цілях житлової нерухомості і звернутися до суду. Суд може визнати угоду про оренду недійсною і зобов'язати господаря повернути орендарю внесену плату. Якщо витрати на оренду вносилися до валових, то після рішення суду компанія буде змушена заплатити податок на прибуток і штрафи за прострочення платежів.
Як краще оформити угоду?
Щоб відкрити бізнес в житловому будинку, власник фірми може придбати вподобану нерухомість на своє ім'я або зробити її власника співзасновником. Якщо господар передасть квартиру в статутний фонд компанії, компанія не стане орендарем. Власником житла залишиться фізична особа. Якщо підприємець планує відкрити в житловому будинку стоматологічний кабінет, аптеку, кафе та інші види закладів, діяльність яких пов'язана з високою відвідуваністю, краще домогтися виведення квадратних метрів з житлового фонду.