Що вигідніше здавати: квартиру або комерційну нерухомість?

Орендний бізнес приваблює інвесторів низькими ризиками, стабільними і досить високими доходами. Об'єкт нерухомості в будь-який момент можна продати і повернути вкладені гроші. Оскільки останнім часом спостерігається зростання цін на квадратні метри, майно можна реалізувати навіть за вищою ціною. Щоб використовувати наявні заощадження з максимальною користю, потрібно правильно вибрати об'єкт інвестування. Вкласти гроші можна в житлову і комерційну нерухомість. Кожен з цих варіантів має свої переваги і недоліки.

Переваги інвестування в житлову нерухомість

Досвід здачі квартири або будинку в оренду є у багатьох українців. Час, що залишився в спадок житло часто залишають для дітей. Поки спадкоємці підростають, в житлове приміщення пускають пожити родичів або друзів, щоб зменшити комунальне навантаження. Деякі власники нерухомості здають її в оренду і отримують непоганий додатковий дохід.

При всій привабливості вкладення коштів в житлове приміщення, така інвестиція має свої недоліки. Власники житлоплощі можуть зіткнутися з такими труднощами:

• неохайність орендарів;
• поломки і пошкодження;
• проблеми з сусідами;
• несвоєчасна оплата.

За зовнішнім виглядом мешканців дуже важко визначити, наскільки вони охайні. Іноді орендодавцям доводиться довго приводити в порядок квартиру після того, як їх мешканці з'їдуть. Хоча будь-яка побутова техніка та комунікації періодично виходять з ладу, в квартирі, що аварійні ситуації виникають частіше. Господар змушений постійно ліквідувати несправності, оновлювати меблі, робити ремонт і купувати нові побутові прилади.

Деякі мешканці регулярно сваряться з сусідами або докучають їм гучними звуками. В такому випадку господар набуває хронічний головний біль через скарги інших мешканців будинку. Проблеми виникають, коли квартиронаймач стає неплатоспроможним. Він перестає вносити плату і оплачувати комунальні платежі.

При розрахунку ціни на оренду враховують декілька чинників:

• наявність меблів і ремонту;
• близькість до зупинки громадського транспорту;
• наявність розвиненої інфраструктури поруч з будинком;
• кількість мешканців;
• наявність домашніх тварин.

Чим ближче нерухомість до метро і зупинок громадського транспорту, чим краще в ній ремонт і меблі, тим більше грошей можуть отримати власники. Орендарі готові заплатити господареві додаткові гроші, якщо поряд з його будинком є великі магазини, лікарні, школи, дитсадки, дитячі майданчики та рекреаційні зони. Сума збільшується, коли заселяються кілька людей, а також якщо вони мають собаку або кота.

Переваги інвестування в комерційну нерухомість

Всі комерційні приміщення поділяють на 3 основних види:

• офісні;
• торгові;
• складські.

Швидше за інших окупаються складські приміщення. Оренда нежитлових приміщень надзвичайно затребувана серед власників інтернет-магазинів. Такий бізнес менш клопіткий, оскільки до складських об'єктів пред'являють менше вимог. Головна умова, яка ставлять орендарі - транспортна доступність.

Торгові об'єкти дуже привабливі для потенційних орендарів. Користуються популярністю великі зали на першому поверсі з широким входом і великими вітринами. Оренда торгових приміщень вигідна, якщо вони знаходяться поруч зі станцією метро або з жвавій зупинкою громадського транспорту. В такому випадку бізнес окупиться дуже швидко.

Офісна нерухомість краще реалізується в центральних районах Києва. Оскільки в таких місцях об'єкти дуже дорогі, проект може окупитися через 8-10 років. В умовах високої конкуренції орендарі віддають перевагу приміщенням з хорошим ремонтом. Транспортна доступність, стан приміщення і вдале місце розташування - основні ціноутворюючі фактори при здачі в найм комерційного приміщення. Оренда цокольних приміщень і підвальних менш затребувана.

Вкладення в комерційну нерухомість може принести дуже хороший дохід і мінімум турбот. Однак такий проект пов'язаний з більш високими відрахуваннями. Великі і надійні орендарі вважають за краще працювати з ПДВ, тому доведеться перейти на оподаткування на загальних підставах. Можливо також відкрити ФОП.

Здати комерційну нерухомість в оренду досить просто. А ось позбавитися від небажаного орендаря може бути складно. Досвідчені компанії спритно користуються законодавством, щоб продовжити договір всупереч бажанням господаря. Вони мають переважне право на придбання об'єкта оренди в разі його продажу.