Як розрахувати окупність комерційної нерухомості?

З давніх часів інвестиції в нерухомість вважаються надійним способом зберегти і примножити заощадження. Вони пов'язані з набагато меншим ризиком, в порівнянні з розміщенням коштів на депозитному рахунку, вкладенням в цінні папери та акції. Приміщення комерційного призначення завжди користуються попитом. Навіть при значному коливанні цін на нерухоме майно в довгостроковій перспективі такі активи все одно дорожчають. Щоб отримати максимальну вигоду з орендного бізнесу, потрібно оцінити всі ризики при купівлі того чи іншого об'єкта, не піддаючись емоціям. Страх втратити гроші і жадібність можуть спотворити реальне сприйняття ситуації і стати причиною помилкового рішення.

Куди найвигідніше інвестувати?

Прибутковість і термін окупності проекту залежать від виду нерухомості, в яку вкладено кошти. Комерційні об'єкти можуть бути:

• офісними;
• торговими;
• складськими.

Придбання офісних приміщень вважається вигідним вкладенням грошей, особливо, якщо вони розташовані в центральній частині міста або суміжних районах. Однак нерухомість в місцях з високою діловою активністю коштує дорого. Оскільки оренда становить 1-2% від вартості майна, повернення інвестицій при здачі в оренду такої нерухомості доведеться чекати від 8 до 10 років.

Торгові зали надзвичайно затребувані. Найбільшою популярністю користуються великі об'єкти. Чим більше площа залу, тим менше коштує квадратний метр. Тому великі приміщення обходяться дешевше. Хороший прибуток можна отримати, здаючи в оренду торговий зал площею 50-200 кв.м. Термін окупності інвестицій в такому випадку складе 5-7 років.

Складські приміщення окупаються швидше за все - за 3-5 років. Користуються популярністю віддалені від центру об'єкти площею 100-500 кв.м. Основними орендарями таких складів є власники інтернет-магазинів. Оскільки інтернет-торгівля стрімко розвивається і кількість онлайнових торгових точок стає дедалі більше, такий бізнес обіцяє велику вигоду. Перевагою складських приміщень є відсутність необхідності робити дорогий ремонт. Клієнтів цікавить в першу чергу сигналізація і заміна замків.

Поради інвестору при розрахунку окупності нерухомості

Багатьох інвесторів цікавить, скільки коштує вдалий проект. Успішність проекту залежить від того, наскільки правильно обраний об'єкт вкладення коштів. Існує кілька факторів, які впливають на привабливість приміщення для орендарів. До них відносяться:

• рівень конкуренції;
• доступність;
• вигляд приміщення;
• трафік.

Головним ризиком для тих, хто збирається інвестувати в комерційні приміщення, є висока конкуренція в цьому сегменті ринку. Чим більше пропозицій, тим нижче ціна і важче знайти орендаря. Тому краще вибирати райони в Києві, де кількість аналогічної нерухомості невелике. Однак відсутність конкуренції може свідчити про низький попит на такі послуги.

Велике значення має транспортна доступність. Найкраще, якщо поруч буде станція метро або жвава зупинка різних видів громадського транспорту. У випадку з офісними і торговельними приміщеннями важливо наявність парковки. Для складських приміщень досить, щоб поруч була хороша транспортна розв'язка.

Бажано купувати приміщення, розташовані на першому поверсі і мають широкий вхід. Напівпідвальні і підвальні об'єкти попитом не користуються. Не подобаються орендодавцям і офіси, у яких є високий ганок. Здавати нерухомість в оренду краще в жвавих місцях, які відвідує багато народу. Трафік в нових мікрорайонах, в яких багато багатоповерхових будинків, набагато більше, ніж в старих районах, забудованих «хрущовками» і котеджами.

Інвестувати можна в готовий об'єкт або будується. На вторинному ринку простіше підібрати вигідний варіант, оскільки можна проаналізувати вже наявну привабливість того чи іншого об'єкта. Визначити затребуваність нового приміщення важко. Воно може не виправдати покладених надій. Однак будуються квадратні метри можна купити набагато дешевше, ніж готові. При цьому вони дадуть такий же прибуток.

Вибираючи, куди вкласти гроші в Україні, потрібно враховувати суму комунальних платежів і податкове навантаження. Надійні і платоспроможні орендарі вважають за краще працювати з ПДВ. Тому варто перейти на загальну систему оподаткування, або відкрити ФОП. Купуючи об'єкт, потрібно обов'язково зняти показання лічильників на приладах обліку води, газу та тепла.

Збираючись зайнятися орендним бізнесом, потрібно приготуватися до того, що приміщення періодично буде простоювати. Навіть у вдалому, з точки зору інвестицій, місці орендні канікули можуть розтягнутися на 2-3 місяці. У менш жвавому районі приміщення може залишатися порожнім до півроку. Якщо власник не може здати нерухомість більше 6 місяців поспіль, це свідчить про те, що він не використовує всі наявні можливості для просування свого товару