Що таке mixed-use нерухомість і чому це вигідно для бізнесу?

У сучасному світі, де вимоги до комфортного життя і ефективної роботи постійно зростають, концепція змішаного використання нерухомості (mixed-use) здобуває все більше популярності. Ідея створення багатофункціональних комплексів, які поєднують житлові, офісні та торгові приміщення в одному об'єкті, набула широкого визнання у багатьох містах світу. Цей підхід не лише дозволяє раціонально використовувати обмежені земельні ресурси, але й створює комфортне середовище для мешканців, підприємців та відвідувачів, задовольняючи різноманітні потреби в одному місці.

Змішане використання нерухомості стало революційним рішенням для урбаністичного розвитку, забезпечуючи синергію між різними типами діяльності та сприяючи розвитку міських територій. Такі комплекси дають змогу бізнесам і підприємствам працювати, а їхнім працівникам жити і відпочивати в одному зручному просторі. Для інвесторів цей тренд відкриває нові можливості, оскільки комбінування різних типів приміщень дозволяє знизити фінансові ризики та забезпечити стабільні прибутки.

Ця стаття покликана детально розглянути, що таке змішане використання нерухомості, чому воно стало вигідним для бізнесу та інвесторів, а також які переваги та виклики пов'язані з реалізацією таких проектів. Ви дізнаєтесь, чому концепція змішаних комплексів є важливою для розвитку сучасних міст і як вона трансформує наші уявлення про комфортне та ефективне використання простору.

Що таке змішане використання нерухомості?

Визначення змішаного використання

Змішане використання нерухомості, або mixed-use нерухомість, — це концепція урбаністичного планування, яка передбачає поєднання різних типів функціональних просторів в одному комплексі або на одній території. Зазвичай це включає житлові, комерційні (офісні, торгові), а також іноді культурні та розважальні приміщення, що знаходяться в межах одного об'єкта або взаємопов'язаних будівель.

Змішане використання може варіюватися від простих комбінованих проектів, де на нижніх поверхах розташовані магазини, а на верхніх — квартири, до більш складних багатофункціональних комплексів з офісними приміщеннями, ресторанами, спортивними залами та іншими громадськими зонами. Це дозволяє створити зручні умови для мешканців, співробітників і відвідувачів, адже вони мають доступ до всіх необхідних послуг та інфраструктури без необхідності пересуватися на великі відстані.

Важливою характеристикою змішаного використання є інтеграція різних функцій у єдину систему, що дозволяє створювати нові типи соціальних і бізнесових взаємодій, оптимізуючи простір та забезпечуючи високий рівень ефективності.

Історія та еволюція концепції змішаного використання

Концепція змішаного використання нерухомості не є новою. У минулому в багатьох містах існували аналогічні практики. Наприклад, у середньовічних містах Європи житлові будинки часто поєднувалися з майстернями, магазинами та торговими точками. Це було зумовлено необхідністю максимального використання обмеженого простору та бажанням створити більш зручні умови для людей, забезпечуючи їм доступ до всіх необхідних послуг в межах одного району.

Однак сучасне розуміння змішаного використання нерухомості стало популярним у 20 столітті, особливо після Другої світової війни, коли міста почали розширюватися, а автомобільний транспорт став головним засобом пересування. Зростання міст і потреба в ефективному використанні землі сприяли розвитку концепції змішаного використання як способу вирішення проблеми густонаселених міських районів. В середині 20 століття в багатьох великих містах з'явилися перші великі змішані комплекси, що включали житло, магазини і офіси в одному просторі.

Зі зміною економічних та соціальних умов, розвитком технологій та зміною стандартів життя концепція змішаного використання продовжувала еволюціонувати. У 90-х і на початку 2000-х років змішане використання стало одним із головних трендів у розвитку міської нерухомості, особливо у великих містах, таких як Нью-Йорк, Лондон, Токіо та інших мегаполісах. Багатофункціональні комплекси почали вважатися ідеальним рішенням для сучасних міст, які прагнули оптимізувати простір і створити «живі» квартали, де люди могли не лише працювати, але й жити, відпочивати та розважатися.

Як змішане використання впливає на інфраструктуру міста та комфорт мешканців?

Однією з головних переваг концепції змішаного використання є покращення інфраструктури міста та створення комфортного середовища для мешканців. Поєднання різних функцій у межах одного об'єкта дозволяє значно зменшити потребу в переміщенні між різними зонами міста. Наприклад, люди можуть жити в тій самій будівлі, де вони працюють або де розташовані магазини і кафе. Це мінімізує витрати часу на дорогу, знижує рівень стресу та покращує якість життя, особливо в мегаполісах, де щоденний трафік може бути значним.

Такі проекти створюють "міські оазиси", які об'єднують різноманітні функціональні зони, роблячи місто більш доступним і зручним для мешканців. Потрібно також зазначити, що змішане використання нерухомості допомагає створити більш стійку соціальну структуру міста, адже забезпечує людям доступ до соціальних, культурних та розважальних послуг на місці, сприяючи розвитку громадських просторів.

Крім того, змішане використання значно покращує інфраструктуру транспорту. Оскільки такі комплекси часто будуються в зручних локаціях, де є розвинена транспортна мережа, жителі та працівники можуть зручно користуватися громадським транспортом, велосипедами або навіть пішки. Це зменшує навантаження на автомобільні дороги і сприяє зниженню забруднення навколишнього середовища.

Вплив змішаного використання на комфорт мешканців також відображається у соціальних аспектах. Змішане використання створює активні, живі простори, де люди можуть спілкуватися, співпрацювати і взаємодіяти. Це сприяє розвитку сусідства і соціальних зв'язків, покращує безпеку, оскільки активні території є більш охоронюваними, а також знижує рівень соціальної ізоляції.

Варто відзначити, що змішане використання нерухомості дозволяє інтегрувати зеленої простори і енергозберігаючі технології, що також впливає на комфорт. Останніми роками стало популярним впровадження зелених дахів, парків на території таких комплексів, що створює сприятливе середовище для відпочинку і підтримує екологічні стандарти.

Ключові компоненти змішаної нерухомості

Житлові приміщення

Одним із основних компонентів змішаних комплексів є житлові приміщення. У цих проектах житло часто інтегрується в нижчі або середні поверхи будівель, що також містять офіси та комерційні площі. Такий підхід дозволяє ефективно використовувати обмежену площу і забезпечити доступність різних функцій для мешканців.

Житлові площі в змішаних комплексах мають безліч переваг для мешканців, перш за все з точки зору зручності та комфорту. Ось декілька основних аспектів:

• Зручність і доступ до сервісів: Мешканці таких комплексів можуть мати доступ до різноманітних сервісів та послуг прямо в межах будівлі або в безпосередній близькості. Магазини, ресторани, кав'ярні, тренажерні зали, поштові відділення, аптеки та інші інфраструктурні елементи роблять життя більш комфортним, оскільки вони знаходяться буквально «під рукою». Це дозволяє заощаджувати час, адже мешканці можуть виконувати більшість своїх повсякденних справ без необхідності виїжджати далеко.
• Соціальна взаємодія та спільнота: Змішане використання створює умови для формування активних громад і забезпечує соціальну взаємодію. Наприклад, у великих житлових комплексах люди можуть зустрічатися та спілкуватися на загальних територіях або в громадських просторах — таких як парки, кав'ярні або культурні центри. Це може підвищувати рівень соціальної взаємодії та підтримувати здорову атмосферу в районі, зменшуючи соціальну ізоляцію.
• Безпека і комфорт: У таких комплексах зазвичай спостерігається підвищений рівень безпеки завдяки великій кількості людей, що перебувають у будівлі протягом дня, а також завдяки спільному контролю та обслуговуванню території. Більше того, наявність офісних приміщень та комерційних зон забезпечує постійну активність у будівлі, що позитивно впливає на безпеку і загальний комфорт мешканців.

Офісні приміщення

Офісні приміщення є ще однією важливою складовою частиною змішаних комплексів, і їх роль у таких проектах дуже велика. Вони забезпечують простір для бізнесів різного розміру — від стартапів до великих компаній, що шукають сучасне і зручне місце для роботи.

• Важливість офісних площ для бізнесів та стартапів: Офісні приміщення в змішаних комплексах особливо важливі для малого та середнього бізнесу, а також для стартапів. Це ідеальне місце для створення інноваційних бізнесів, оскільки наявність комерційної інфраструктури та можливість спілкування з іншими підприємцями стимулює колаборацію і розвиток. Більше того, сучасні змішані комплекси часто мають відкриті простори для роботи (коворкінги), що є відмінним варіантом для стартапів та малих компаній, яким не потрібно орендувати великі приміщення.
• Сприятливі умови для співробітників і керівництва: Офісні приміщення в змішаних комплексах створюють комфортні умови для співробітників завдяки близькості до житлових зон, зручному транспорту та великій кількості сервісів, які знаходяться поруч. Це дозволяє працівникам економити час, знижує стрес від довгих поїздок до офісу і підвищує рівень задоволеності роботою. Крім того, наявність кафе, ресторанів та розважальних зон у межах будівлі або комплексу дає можливість легко організувати зустрічі, відпочити або перекусити прямо на робочому місці, що значно підвищує продуктивність.

Офісні приміщення, розташовані в таких комплексах, також мають перевагу з точки зору стабільності і безпеки бізнесу. Завдяки наявності житлових та торгових приміщень у тій самій будівлі або комплексі, бізнеси отримують доступ до стабільного потоку клієнтів та співробітників, а також мають можливість оперативно реагувати на зміни попиту.

Торгові приміщення

Торгові приміщення, такі як магазини, ресторани, кафе та інші торгові точки, є важливою частиною змішаних комплексів. Вони виконують не лише економічну функцію, але й значно покращують якість життя мешканців та відвідувачів комплексу, надаючи доступ до послуг і товарів без необхідності виїжджати в інші частини міста.

• Роль магазинів, ресторанів і кафе: Торгові приміщення в змішаних комплексах дають людям змогу заощаджувати час і зусилля на покупках, обідах або зустрічах, оскільки вони можуть задовольнити багато своїх потреб без необхідності виходити за межі будівлі. Магазини, які розташовані поруч з житлом або офісами, збільшують комфорт і зручність життя, оскільки мешканці мають можливість закуповувати необхідні товари або обідати в ресторані, не витрачаючи час на поїздки або пошук паркувальних місць. Крім того, наявність різноманітних розважальних та культурних закладів (наприклад, кінотеатрів чи галерей) створює можливості для відпочинку та дозвілля прямо поруч з місцем роботи або проживання.
• Покращення доступності та зручності для споживачів: Змішане використання нерухомості дозволяє значно покращити доступність товарів і послуг для споживачів. Близькість торгових приміщень до житлових та офісних зон значно полегшує повсякденні покупки та знижує час, витрачений на відвідування торгових центрів. Такі комплекси також створюють можливості для більшої різноманітності товарів і послуг, що дає споживачам більший вибір без необхідності подорожувати на великі відстані.

Для бізнесів, що орендують торгові площі, змішане використання є вигідним, оскільки вони отримують стабільний потік клієнтів, як зі сторони мешканців, так і працівників, що створює додаткові можливості для зростання і збільшення доходів.

Переваги змішаного використання для бізнесу

Змішане використання нерухомості не лише вигідне для мешканців і споживачів, але й приносить значні переваги для бізнесу. Система інтегрованих різних типів приміщень створює сприятливе середовище для компаній, підприємців і стартапів, забезпечуючи їх багатьма конкурентними перевагами. У цьому розділі ми розглянемо основні переваги змішаного використання для бізнесу.

Підвищення потоку клієнтів і орендарів

Однією з головних переваг для бізнесу є підвищення потоку клієнтів та орендарів завдяки різноманітним типам приміщень, що існують в межах одного комплексу. Мешканці, працівники та відвідувачі, які живуть або працюють у будівлі, стають потенційними споживачами товарів і послуг, що пропонуються бізнесами в межах цього ж комплексу. Ось кілька ключових моментів:

• Більша кількість потенційних клієнтів: Змішане використання створює багатофункціональні простори, де люди можуть споживати послуги та продукти прямо в межах свого повсякденного оточення. Магазини, ресторани та кафе отримують стабільний потік клієнтів з числа мешканців і працівників комплексу, а бізнеси, що надають професійні послуги (наприклад, юридичні або консалтингові фірми), отримують прямий доступ до орендарів і клієнтів, які вже знаходяться в цьому ж просторі.
• Залучення різних типів орендарів: Компанії, що займаються комерційною нерухомістю, можуть орендувати приміщення для різних типів бізнесу. Завдяки змішаному використанню можна знайти і для малих стартапів, і для великих корпорацій оптимальні умови, де вони будуть мати прямий доступ до клієнтів і знижені витрати на операційну діяльність. Наприклад, магазини отримують доступ до аудиторії, яка регулярно відвідує офісні приміщення або житлові зони. Це дозволяє бізнесам підвищити свою конкурентоспроможність і забезпечити стабільний потік доходів.
• Різноманітність потенційних партнерів: На території змішаного використання можуть функціонувати різні бізнеси, що відкриває можливості для партнерств і колаборацій. Наприклад, кафе, що орендують приміщення в такому комплексі, можуть співпрацювати з офісними компаніями, пропонуючи корпоративні обіди або знижки для їх співробітників.

Зниження витрат на інфраструктуру

Однією з основних переваг змішаного використання є значне зниження витрат на інфраструктуру, що може мати прямий економічний ефект для бізнесів, які працюють у таких комплексах. Ось кілька аспектів:

• Зниження витрат на транспорт і паркування: Мешканці та працівники змішаних комплексів не потребують частих поїздок в інші райони міста, оскільки все необхідне знаходиться поруч. Це означає, що бізнеси можуть заощадити на витратах, пов'язаних з транспортом, а також з паркуванням. Завдяки інтеграції різних функцій у межах одного простору, компанії можуть спростити організацію логістики для своїх працівників та клієнтів, знижуючи потребу в автомобілях і великих паркувальних зонах.
• Оптимізація витрат на інфраструктуру: Оскільки інфраструктура (загальні приміщення, системи безпеки, комунікації) обслуговує всі функції комплексу, бізнеси можуть ділитися витратами на утримання та експлуатацію цих зон. Це дозволяє знизити індивідуальні витрати на комунальні послуги та інші послуги. У випадку з великими офісними та комерційними компаніями це може призвести до значної економії на витратах.
• Екологічність і сталий розвиток: Завдяки інтегрованій інфраструктурі змішані комплекси можуть бути побудовані з урахуванням екологічних стандартів, що дозволяє знижувати витрати на енергію, воду і навіть на сміттєзбір. В таких умовах підприємства можуть економити не лише кошти, але й вносити свій вклад у сталий розвиток міста.

Підвищення ефективності використання простору

Іншим важливим аспектом є ефективне використання простору в межах змішаного комплексу, що дозволяє бізнесам отримувати максимальну віддачу від орендованої площі.

• Оптимізація робочих площ: Змішане використання дозволяє бізнесам оптимізувати площі для роботи та обслуговування. Компанії можуть орендувати приміщення, яке відповідає їх потребам у плані розміру та функціональності. Для малих компаній це може бути компактний офіс чи коворкінг-простір, а для великих корпорацій — кілька поверхів, які мають легкий доступ до інших частин комплексу. Це дає бізнесам можливість ефективно використовувати кожен квадратний метр, заощаджуючи кошти на оренді.
• Гнучкість простору: Багато змішаних комплексів мають гнучкі робочі простори, де компанії можуть адаптувати свою оренду залежно від зміни потреб. Це особливо корисно для стартапів і малих бізнесів, які можуть змінювати розмір своїх офісів залежно від розвитку компанії, а також для компаній, які хочуть легко масштабувати свою діяльність без необхідності значних інвестицій.
• Спільне використання ресурсів: Відповідно до концепції змішаного використання, підприємства можуть також спільно використовувати різноманітні ресурси, такі як зали для нарад, конференц-зали або навіть певні комунальні зони. Це не лише знижує витрати на утримання цих ресурсів, але й створює додаткові можливості для колаборації та партнерства між різними бізнесами.

Чому mixed-use об'єкти є вигідними для інвесторів

1. Ризики і можливості

Як і в будь-яких інвестиціях, об'єкти mixed-use також мають свої ризики. Однак вони, завдяки своїй структурі, відкривають цілий ряд можливостей для інвесторів, що дозволяє знизити певні ризики, з якими можуть зіткнутися традиційні типи нерухомості.

Одним з головних ризиків є складність в управлінні такою нерухомістю через її багатофункціональність. Mixed-use об'єкти об'єднують житлові, комерційні, офісні та інші площі, що потребує чіткої координації та врахування потреб різних категорій орендарів. Наприклад, потреби для комерційних площ можуть відрізнятися від вимог, які висувають орендарі житлових приміщень. Це збільшує управлінські витрати та може створювати додаткові складнощі в процесі експлуатації.

Однак, незважаючи на це, можливості, які відкриває mixed-use нерухомість, можуть значно перевершити потенційні труднощі. Основною перевагою є можливість диверсифікації доходу. Коли об'єкт включає кілька різних функцій, інвестор отримує доходи не лише від оренди житла, але й від комерційних площ, офісів, паркінгів тощо. Ця диверсифікація доходів дозволяє зменшити вплив сезонних коливань або змін попиту на певний тип нерухомості. Наприклад, коли попит на житло може знизитися, збільшення попиту на офісні площі чи комерційні приміщення може компенсувати ці втрати.

2. Диверсифікація інвестицій

Однією з головних переваг mixed-use нерухомості для інвесторів є диверсифікація інвестицій. Коли інвестор вкладає кошти в класичний тип нерухомості (наприклад, в комерційні або житлові приміщення окремо), його дохід залежить від одного джерела. У разі проблем на одному ринку (наприклад, економічна криза, падіння попиту на офіси або житло), інвестор може втратити значну частину доходу.

У випадку mixed-use об'єкта ризики розподіляються між різними функціями. Якщо попит на житло знижується, комерційні площі можуть забезпечити стабільний дохід. Навпаки, якщо бізнес-середовище зміниться і попит на комерційні площі знизиться, житлові площі або офісні може компенсувати цей спад.

Диверсифікація доходів забезпечує більш стабільний фінансовий потік, що важливо для інвесторів, які шукають знижені ризики та більше безпеки для своїх інвестицій. Крім того, розподіл між кількома типами орендарів дозволяє не залежати від ситуації на одному сегменті ринку.

3. Сталість доходу

Сталість доходу є ще однією ключовою перевагою для інвесторів, які вибирають mixed-use об'єкти. Враховуючи, що цей тип нерухомості поєднує в собі кілька функціональних зон (житлові, комерційні, офісні приміщення), доходи надходять з різних джерел. Це дозволяє інвестору забезпечити стабільний грошовий потік навіть у часи економічної нестабільності.

Наприклад, під час економічних спадів чи криз, попит на житло може бути менш волатильним у порівнянні з попитом на комерційні чи офісні приміщення. Це дає змогу власникам mixed-use об'єктів зберігати стабільні доходи. Комерційні площі, зокрема в районах з великим пішохідним потоком, можуть забезпечити стабільні орендні платежі навіть у складні періоди.

Більше того, змішане використання площ може позитивно впливати на цільову аудиторію і на залучення нових орендарів. Офісні приміщення в mixed-use об'єкті можуть стати привабливими для компаній, які хочуть бути ближче до житлових кварталів і отримати зручний доступ до магазину, кафе чи ресторану. Це збільшує попит на такі площі, створюючи більш стабільний попит.

4. Підвищення вартості об’єкта з часом

Мixed-use об'єкти зазвичай мають великий потенціал для підвищення вартості в довгостроковій перспективі. Оскільки такі об'єкти зазвичай будуються в розвинутих міських районах, де попит на комерційну та житлову нерухомість високий, їх вартість може значно зрости з часом, залежно від місця розташування і розвитку району.

Підвищення вартості також забезпечується завдяки постійному розвитку та модернізації інфраструктури. У разі вдало обраного місця для розташування об'єкта (наприклад, в районах, що активно розвиваються або наближених до бізнес-центрів), ціна нерухомості зростатиме, оскільки місцевість буде ставати все більш привабливою для орендарів та інвесторів.

Інвестори можуть виграти від підвищення вартості власного майна, як при продажу, так і при рефінансуванні об'єкта. Додатково, завдяки стабільному доходу від кількох функціональних зон об'єкта, інвестори можуть отримувати прибутки від оренди на довгостроковій основі, що з часом може сприяти значному підвищенню капіталізації.

Таким чином, інвестування в mixed-use нерухомість є вигідним з точки зору підвищення вартості активів з часом, що забезпечує інвесторам високий потенціал прибутковості в майбутньому.

Тренди в розвитку mixed-use нерухомості

Сучасний ринок нерухомості постійно змінюється, і mixed-use об'єкти не є винятком. З розвитком технологій, змінюються не лише способи будівництва та управління такими об'єктами, але й підхід до їх використання. Водночас, зростаюча увага до екологічних факторів і нові соціальні тенденції визначають майбутнє цієї концепції. У цьому контексті важливими є кілька основних трендів.

1. Технології і інновації

Інновації відіграють ключову роль у розвитку mixed-use нерухомості, і багато сучасних об'єктів активно впроваджують новітні технології для покращення функціональності та зручності для орендарів. Ось деякі з головних інноваційних напрямків:

• Смарт-міста та автоматизація. В основі багатьох сучасних mixed-use об'єктів лежить концепція смарт-міст, де технології допомагають інтегрувати різні функції в одну систему. Це включає використання інтелектуальних систем управління будівлею, таких як автоматизовані системи контролю клімату, освітлення, безпеки, водопостачання, що забезпечують оптимальне використання ресурсів. Завдяки таким системам, власники можуть знижувати експлуатаційні витрати, покращувати ефективність та зручність для мешканців і бізнесу.
• Інтернет речей (IoT). У mixed-use об'єктах інвестори та орендарі все більше впроваджують технології IoT, які дозволяють дистанційно керувати різними аспектами об'єкта. Наприклад, контроль за температурою та освітленням у приміщеннях, система безпеки, моніторинг якості повітря, а також інтеграція з мобільними додатками, що дозволяють мешканцям або бізнесам взаємодіяти з будівлею та її інфраструктурою.
• Цифрові платформи для орендарів та управління. Сучасні mixed-use об'єкти часто використовують спеціалізовані платформи для управління і взаємодії між орендарями, адміністрацією та власниками. Це можуть бути додатки, які дозволяють зручно бронювати приміщення, оплачувати оренду, замовляти послуги або вирішувати технічні питання, що робить процес більш ефективним і комфортним для усіх сторін.
• Високошвидкісні інтернет-мережі та підключення. В умовах розвитку дистанційної роботи та онлайн-сервісів, наявність надійного і швидкого інтернет-з’єднання є ключовим фактором для орендарів комерційних і офісних площ у mixed-use об’єктах. Тому зростає попит на високошвидкісні інтернет-мережі та безперебійне підключення.

2. Екологічні тренди (устойчиве будівництво, зелена енергія)

Сучасні mixed-use об'єкти дедалі більше орієнтуються на екологічну сталий розвиток та використання зелених технологій. Це не лише важливий аспект для залучення екологічно свідомих споживачів, але й для дотримання міжнародних стандартів, які активно впроваджуються в багатьох країнах.

• Устойчиве будівництво. Процес будівництва та проектування об'єктів нерухомості вимагає врахування екологічних аспектів. Сучасні mixed-use об'єкти все частіше використовують екологічно чисті матеріали, що мають низький вуглецевий слід. Такі матеріали можуть включати перероблені чи натуральні компоненти, які не завдають шкоди навколишньому середовищу.
• Зелені дахи та вертикальні сади. Для покращення якості повітря та зниження ефекту «міських островів спеки», багато будівельних проєктів включають в себе зелений ландшафт, зокрема, зелені дахи та вертикальні сади. Вони сприяють кращому енергозбереженню, а також створюють привабливі простори для відпочинку для мешканців і орендарів.
• Енергозберігаючі технології. Використання енергоефективних технологій є невід'ємною частиною сталого розвитку у mixed-use об'єктах. Встановлення сонячних панелей, використання геотермальних систем обігріву та охолодження та інші технології дозволяють знизити споживання енергії та забезпечити більшу автономність об'єкта.
• Система збору та повторного використання води. Збір дощової води для поливу зелених зон та використання технологій повторного використання води для сантехнічних потреб є важливим кроком до зниження впливу будівель на навколишнє середовище. Такі практики дозволяють не лише знижувати витрати на водопостачання, але й зменшувати навантаження на інфраструктуру.

3. Зміни в уподобаннях споживачів та адаптація бізнесу до нових реалій

Зміни в поведінці споживачів та нові бізнес-реалії також суттєво впливають на розвиток mixed-use об'єктів. Тренди, пов'язані з глобалізацією, технологічними інноваціями, пандемією та змінами в способі життя, змушують власників та девелоперів адаптувати свої стратегії.

• Попит на багатофункціональність і зручність. Сучасні споживачі все більше прагнуть до комфортного і зручного способу життя. Вони цінують можливість жити, працювати та відпочивати в одному місці, що дозволяє їм економити час і знижує стрес. Це стимулює зростання попиту на mixed-use об'єкти, де поєднуються житлові, комерційні та офісні простори. Більш того, з’являються нові функціональні зони, наприклад, простори для coworking, де компанії можуть орендувати площі за гнучкими умовами.
• Дистанційна робота та онлайн-торгівля. Пандемія COVID-19 змінила багато аспектів повсякденного життя, зокрема робочі звички та потреби бізнесу. Попит на офісні площі змінився, і компанії почали використовувати гнучкі формати роботи. Відповідно, багато mixed-use об'єктів адаптуються до цих нових реалій, пропонуючи гнучкі офісні приміщення і підтримку для підприємців та стартапів.
• Соціальна відповідальність і здоров’я. Споживачі все більше звертають увагу на те, як бізнеси та нерухомість взаємодіють з громадою та навколишнім середовищем. Інвестори та розробники інвестують у створення об'єктів, які не лише відповідають вимогам сталого розвитку, але й створюють комфортні умови для життя та роботи, приділяючи особливу увагу здоров’ю і благополуччю мешканців і працівників.
• Зміни в мобільності. Розвиток нових технологій у сфері транспорту, зокрема електричних автомобілів і самокшель, також змінює вимоги до інфраструктури об'єктів. У mixed-use комплексах все більше враховуються зони для зарядних станцій для електрокарів, місця для паркування велосипедів, інші елементи інфраструктури, що сприяють більш зручному переміщенню мешканців та орендарів.

Ці тренди вказують на те, що mixed-use нерухомість буде дедалі більше адаптуватися до потреб сучасного суспільства, використовуючи технології, інновації та екологічні підходи для створення комфортних і ефективних об'єктів. Це дозволить не лише зберегти їхню популярність серед інвесторів, але й підвищити їхню привабливість для орендарів та мешканців у майбутньому.

Юридичні та регуляторні аспекти mixed-use нерухомості

Складність управління mixed-use нерухомістю полягає не лише в технічних та економічних аспектах, але й у юридичних та регуляторних вимогах. Оскільки такі об'єкти об'єднують в собі різні функціональні зони (житлові, комерційні, офісні тощо), вони потребують дотримання специфічних законодавчих норм, ліцензування та отримання дозволів. Невідповідність цим вимогам може призвести до серйозних юридичних проблем для власників та орендарів. Давайте детально розглянемо, які основні юридичні та регуляторні аспекти необхідно враховувати при роботі з mixed-use нерухомістю.

1. Особливості регулювання таких об'єктів

Mixed-use об'єкти мають особливості в регулюванні, які стосуються як землекористування, так і будівництва та експлуатації. Вони об'єднують різні види діяльності в одному комплексі, тому для їх проектування та функціонування існує кілька важливих аспектів:

• Планування території. У багатьох країнах, включаючи Україну, змішане використання земель вимагає спеціального планування і затвердження проекту. Це означає, що забудовники повинні враховувати різні функціональні зони та їх взаємодію. Наприклад, територія, на якій зводиться mixed-use об'єкт, повинна бути дозволена для поєднання житлових, комерційних і офісних площ, і це має бути чітко зазначено в генплані міста чи селища. Проблеми можуть виникати, якщо забудовник планує забудову на території, яка не дозволяє змішане використання.
• Різниця в вимогах для різних частин об'єкта. Оскільки mixed-use об'єкти включають кілька різних видів нерухомості, для кожного виду (житлового, комерційного, офісного) застосовуються різні вимоги. Наприклад, для житлових приміщень можуть бути встановлені особливі вимоги до шуму, вентиляції, ізоляції, безпеки, а для комерційних — інші стандарти, пов'язані з підвищеним трафіком, паркуванням тощо.
• Розмежування функцій. У mixed-use об'єктах часто виникає потреба у чіткому регулюванні межі між різними функціональними зонами (житловою, комерційною, офісною тощо), щоб уникнути конфліктів між орендарями. Наприклад, частини об'єкта, що використовуються для бізнесу чи торгівлі, мають бути відокремлені від житлових приміщень, забезпечуючи необхідні умови для роботи та відпочинку. Для цього можуть бути передбачені особливі правила звукоізоляції, доступу та організації транспорту.

2. Ліцензії та дозволи

Процес отримання ліцензій та дозволів для забудови та експлуатації mixed-use нерухомості є складним і багатоступінчастим. Це пов'язано з необхідністю отримати схвалення для кожної з функцій, що входять до складу об'єкта. Ось кілька важливих аспектів:

• Дозволи на будівництво. Забудовники повинні отримати дозвіл на будівництво від місцевих органів влади. Це включає не лише стандартні дозволи на будівництво, але й додаткові ліцензії, якщо планується використання спеціальних конструкцій або технологій. У разі змішаного використання часто потрібно отримати окремі дозволи для кожної функціональної зони, наприклад, дозволи на будівництво житлових, комерційних і офісних приміщень.
• Сертифікація якості та безпеки. Після завершення будівництва об'єкта необхідно пройти сертифікацію, щоб підтвердити його відповідність стандартам безпеки, екології та житловим нормам. Для комерційних і офісних площ можуть бути передбачені додаткові сертифікати для забезпечення умов для бізнесу та забезпечення зручностей для орендарів. Наприклад, перевірка систем вентиляції, електропостачання, безпеки будівлі.
• Ліцензії для комерційної діяльності. Якщо у mixed-use об'єкті передбачена комерційна діяльність, забудовники та власники приміщень повинні отримати відповідні ліцензії на ведення бізнесу. Це можуть бути ліцензії на торгівлю, надання послуг або навіть спеціальні дозволи на роботу в певних галузях (наприклад, ресторани, медичні заклади, офіси з обробкою конфіденційних даних).
• Суміжні дозволи. Оскільки mixed-use об'єкти можуть включати також інфраструктуру (наприклад, парковки, громадські зони), для їх будівництва також можуть знадобитися додаткові дозволи, зокрема на користування міською землею, вивезення відходів або влаштування пішохідних і велосипедних доріжок.

3. Платежі та податки

Регулювання фінансових аспектів mixed-use об'єктів включає в себе значну кількість питань щодо оподаткування, платежів та фінансової звітності. Оскільки такий тип нерухомості включає кілька функціональних зон, платники податків і орендарі повинні враховувати ряд аспектів:

• Податки на нерухомість. Власники mixed-use об'єктів підлягають оподаткуванню на нерухомість залежно від того, чи є об'єкт житловим, комерційним чи змішаним. Податкові ставки для комерційних приміщень можуть бути вищими, ніж для житлових. Водночас, змішане використання може дати можливість для певних податкових пільг або субсидій залежно від країни та місцевих умов.
• Платежі за інфраструктуру та утримання. Власники і користувачі mixed-use об'єктів також зобов'язані оплачувати витрати на утримання і ремонт спільних зон, таких як коридори, ліфти, паркінги, зелені зони тощо. Це може включати як комунальні платежі (вода, газ, електрика), так і платежі за утримання інфраструктури, обслуговування території, що повинно бути чітко регламентовано у договорах.
• Податки на комерційну діяльність. Для орендарів комерційних і офісних площ, діяльність яких пов'язана з продажем товарів чи послуг, можуть бути передбачені окремі податки або збори, зокрема на доходи, ПДВ чи інші специфічні податки для підприємців. Бізнеси, які займаються комерцією, часто повинні звітувати про свої доходи окремо від житлових приміщень, і для цього можуть знадобитися відповідні бухгалтерські послуги.
• Ліцензійні збори та платежі. Окрім основних податків, підприємці та орендарі можуть бути зобов'язані сплачувати ліцензійні збори, плату за сертифікацію бізнесу або за право на здійснення конкретної діяльності (наприклад, для ресторанів чи кафе).

Юридичні та регуляторні аспекти є важливою складовою частиною управління mixed-use нерухомістю. Ретельне дотримання вимог дозволяє уникнути юридичних проблем і забезпечити сталий розвиток такого об'єкта. Власники та орендарі повинні бути уважними до всіх аспектів ліцензування, дозвільної документації та податкових зобов'язань, щоб успішно функціонувати в рамках закону.

Як вибрати і управляти mixed-use нерухомістю

Вибір і ефективне управління mixed-use нерухомістю є критично важливими аспектами для успіху такого типу проєктів. Оскільки вони об'єднують кілька функцій у одному об'єкті — житлову, комерційну, офісну, — це вимагає комплексного підходу до розробки, управління та моніторингу. Окрім технічних і економічних аспектів, необхідно враховувати соціальні, правові та екологічні чинники. У цьому розділі ми розглянемо ключові критерії вибору місця для такої нерухомості, найкращі практики управління та можливі проблеми і виклики, з якими можуть зіткнутися власники mixed-use об'єктів.

1. Ключові критерії вибору місця для такого проєкту

Місце для будівництва mixed-use об'єкта є одним із найважливіших факторів, який визначає успіх чи невдачу проекту. Оскільки такий тип нерухомості поєднує кілька функцій, його розташування має задовольняти потреби кожної з цих функцій, що включає житло, офісні площі та комерційні приміщення. Ось кілька основних критеріїв, які слід враховувати при виборі місця:

• Транспортна доступність. Одним із головних факторів для mixed-use об'єкта є його доступність для мешканців, орендарів та відвідувачів. Важливо, щоб об'єкт був розташований в межах легкого доступу до основних транспортних маршрутів, таких як метро, автобуси, трамваї, а також мав зручні під'їзди для автомобілів. Це дозволить бізнесам забезпечити зручність для своїх клієнтів, а мешканцям — комфортні умови для щоденних поїздок.
• Наявність інфраструктури. Оскільки mixed-use об'єкти поєднують кілька функцій, важливо, щоб територія була добре оснащена інфраструктурою. Це стосується не лише транспорту, але й наявності супутніх об'єктів, таких як школи, медичні заклади, магазини, ресторани, банки та інші послуги, які забезпечать комфорт для мешканців і бізнесів.
• Соціальна і демографічна ситуація. Розташування об'єкта повинне відповідати типу цільової аудиторії. Наприклад, у разі житлової частини об'єкта важливо врахувати соціально-економічний склад населення в районі та його потреби. Для комерційної частини — важливо оцінити рівень конкуренції в галузі, запити клієнтів та потенціал розвитку бізнесу. Якщо об'єкт знаходиться в спальному районі з хорошими школами, він буде привабливим для сімей, тоді як для бізнесових та офісних приміщень важлива наявність робочих місць у цьому районі.
• Конкуренція та попит на ринку. Вивчення ринку і наявність конкурентів — також важливий аспект при виборі місця для mixed-use нерухомості. У деяких районах може бути занадто велика конкуренція між подібними об'єктами, що ускладнить успіх нового проекту. Оцінка попиту на житлові, комерційні та офісні площі допоможе правильно розподілити функції об'єкта та визначити оптимальну кількість кожної з них.
• Екологічний фактор і якість середовища. Вибір території також пов'язаний з екологічними аспектами. Наявність зелених зон, якість повітря, рівень шуму та інші фактори впливають на комфорт життя мешканців та ефективність роботи бізнесів у mixed-use об'єкті. Для розташування такого об'єкта важливо обирати райони, які відповідають вимогам екологічних стандартів.

2. Поради з управління mixed-use об’єктами

Управління mixed-use нерухомістю — це складний і багатогранний процес, що потребує особливого підходу. Ключовими аспектами управління є організація взаємодії між різними функціональними зонами, забезпечення ефективного використання ресурсів та створення комфортних умов для всіх користувачів об'єкта. Ось кілька порад для ефективного управління:

• Розподіл відповідальності та чітке управління зонами. Важливо чітко розмежувати відповідальність за різні частини об'єкта: житлові, комерційні, офісні площі повинні мати окремі управлінські структури. Це дозволить ефективно управляти кожною з функцій, враховуючи специфіку кожної з них. Крім того, треба забезпечити чіткий контроль за спільними зонами (паркінги, ліфти, зелені зони).
• Забезпечення гармонії між мешканцями та бізнесами. Однією з головних проблем управління mixed-use об'єктами є забезпечення зручного та безконфліктного співіснування між різними типами орендарів і мешканців. Наприклад, шум від магазинів чи кафе може створювати незручності для мешканців. Для цього варто вводити правила щодо роботи бізнесів у нічний час, правила щодо шуму, а також використовувати технології для поліпшення звукоізоляції між різними зонами.
• Інвестування в інфраструктуру та обслуговування. Необхідно регулярно інвестувати в утримання та покращення інфраструктури об'єкта. Це включає в себе як технічні роботи (ремонт, заміна обладнання), так і підтримку високого рівня обслуговування (прибирання, безпека, озеленення території). Високий рівень обслуговування підвищує якість життя мешканців і зручність для орендарів.
• Гнучкість в управлінні. Оскільки mixed-use об'єкти можуть зазнавати змін у своїй заповненості, важливо мати гнучкий підхід до управління. Зміни в попиті на офісні площі чи комерційні приміщення можуть вимагати коригування орендних ставок або перепланування приміщень. Постійний моніторинг ситуації на ринку та в об'єкті дозволить вчасно реагувати на зміни.

3. Проблеми і виклики, з якими стикаються власники

Хоча mixed-use об'єкти можуть бути дуже вигідними з точки зору доходів і стабільності, вони також пов'язані з численними викликами і проблемами. Ось кілька з них:

• Конфлікти між різними функціями. Однією з головних проблем є конфлікти між орендарями, які використовують приміщення для різних цілей. Наприклад, мешканці можуть скаржитися на шум від ресторанів чи магазинів на нижніх поверхах, або офісні працівники — на заборгованість комерційних орендарів щодо умов оренди. Власникам важливо розробити чіткі правила і процедури для вирішення таких конфліктів.
• Управління різними типами активів. Управляти mixed-use об'єктами складніше, ніж окремими житловими чи комерційними об'єктами. Для цього необхідна спеціалізована команда з різних напрямів: юристів, бухгалтерів, менеджерів з нерухомості, технічного персоналу. Така команда повинна мати досвід у роботі з різними типами орендарів, а також володіти навичками організації спільного простору.
• Фінансові ризики. Інвестори можуть стикатися з ризиками, пов'язаними з низьким рівнем заповнюваності об'єкта, змінами в ринкових умовах чи змінними потребами орендарів. Погано розподілені функції або надмірна концентрація одного типу приміщень (наприклад, комерційних) можуть призвести до фінансових проблем.
• Дотримання регуляцій та законодавства. Управлінці повинні постійно стежити за змінами в законодавстві, щоб уникнути юридичних проблем. У разі порушення правил забудови чи регулювання, власники можуть бути оштрафовані або змушені змінювати використання об'єкта.

Управління mixed-use нерухомістю вимагає ретельного планування, правильної організації та гнучкого підходу. Вибір правильного місця для такої нерухомості та управління нею можуть значно підвищити її привабливість і прибутковість. Але також важливо бути готовим до викликів, які можуть виникнути в процесі експлуатації та розвитку об'єкта.

Висновок

Mixed-use нерухомість є важливим і перспективним напрямом у сучасному будівництві та інвестуванні. Вона поєднує в собі різні функції — житлові, комерційні та офісні приміщення — в одному об'єкті, що дозволяє ефективно використовувати обмежений простір та забезпечувати зручність для мешканців і бізнесу. Такі об'єкти забезпечують численні переваги для інвесторів, зокрема можливість диверсифікації активів, сталий дохід і зростання вартості з часом.

Зростаючий попит на mixed-use об'єкти є результатом змін у потребах сучасного суспільства: люди шукають зручні умови для роботи і життя в межах одного району, де є все необхідне для комфортного існування. Розвиток технологій, екологічні тренди, а також адаптація бізнесу до нових умов економіки дають поштовх для подальшого зростання цього сегмента нерухомості.

Однак разом з перевагами виникають і певні виклики, серед яких юридичні аспекти, управлінські складнощі, конкуренція на ринку та фінансові ризики. Для успішного розвитку та експлуатації таких об'єктів важливо правильно вибрати місце для забудови, ретельно продумати інфраструктуру і взаємодію між різними функціональними зонами. Також необхідно ефективно управляти змішаними просторами та забезпечувати зручні умови для усіх категорій користувачів — від мешканців до підприємців.

З огляду на постійні зміни в економічних і соціальних умовах, управління mixed-use нерухомістю вимагає гнучкості, здатності адаптуватися до нових реалій і впроваджувати інноваційні підходи. Інвестори, забудовники та власники повинні бути готові до нестандартних рішень і постійного вдосконалення своїх стратегій, що дозволить максимально ефективно використовувати потенціал таких об'єктів та досягати довгострокового успіху.