Оренда приміщень під час воєнного стану в Україні, поради експертів.

24 лютого 2022 року разом з початком повномасштабної воєнної агресії і оголошенням воєнного стану українське бізнес-середовище зазнало того, що на мові договорів між суб’єктами господарської діяльності та/або фізичними особами зазвичай називається надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами, або форс-мажором.

 Оренда комерційної нерухомості, як складова частина більшості підприємницької діяльності, також опинилася у таких надзвичайних, раніше тільки гіпотетичних обставинах. Будь-який договір, незважаючи на обов’язкову наявність пункту про форс-мажорні обставини, не відповідає на прості питання: «Що робити? Як правильно поступити? Платити чи не платити? Розірвати договір чи продовжувати його дію, незважаючи на порушення?».

Звертаючись до законодавчих актів, а саме: листа Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1, статті 617 Цивільного кодексу України, частини 2 статті 218 Господарського кодексу України, можна зробити висновок, що виникнення форс-мажорних обставин для учасника договірних відносин (як правило, мова йде про орендаря) є підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання, за умови доведення орендарем факту того, що результатом впливу таких обставин є об’єктивна неможливість виконання зобов’язання. Водночас йдеться не про звільнення від виконання зобов’язання, а про звільнення від відповідальності за його невиконання – тобто зобов’язання має бути виконаним щойно з’явиться об’єктивна можливість його виконання.

З законодавчої точки зору неможливість виконання зобов’язання прив’язана до технічної неможливості здійснити платіж через банківську платіжну систему або введення заборони з боку НБУ щодо проведення розрахунків. Зупинення господарської діяльності, відсутність чи недостатність коштів, невикористання об’єкту оренди тощо не розглядаються як об’єктивна неможливість виконання зобов’язання з оплати. Виглядає це досить жорстко по відношенню до орендаря.

Але, керуючись тими ж законодавчими актами (частина 4 статті 762 Цивільного кодексу України) орендар має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування об’єктом оренди істотно зменшилася. А згідно з частиною 6 вказаної статті орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого об’єкт оренди не міг бути використаний через форс-мажорні обставини.

Одностороння відмова від договору оренди, згідно з частиною 1 статті 291 Господарського кодексу України, не допускається.

Це, дуже стисло, основні законодавчі засади, які в цілому регулюють орендні відносини у період воєнного стану, але в реальності уявити, що «вплив обставин непереборної сили на об’єктивну можливість виконання зобов’язання має бути доведеним» досить важко, якщо це дійсно не про технічну можливість здійснення платежів. Деякі бізнеси не працюють тому що результати їх діяльності не затребувані у воєнний час, деякі  - через брак співробітників, деякі – через порушення логістичних ланцюгів і ще багато причин, чому у воєнний час не може бути так, як у мирний.

Спілкуючись з обома сторонами комерційної оренди як Сервіс підбору офісів, ми бачимо, що найкращий вихід у цей час - зберегти договірні відносини, досягаючи компромісу, зважаючи на реальну бізнесову ситуацію та історію відносин з партнером. Хтось з орендарів може лише компенсувати комунальні витрати, хтось скорочує орендовані площі чи погоджується на суборенду. А хтось, є і такі випадки, продовжує бізнес-діяльність у іншому місті, але хоче зберегти улюблений офіс у Києві і може собі дозволити повністю його оплачувати.

Ми ж, зі свого боку, намагаємось підтримувати всіх, хто звертається у пошуку приміщень, чи бажає їх здати в оренду: підписуємо договори через сервіс «Вчасно» за допомогою цифрових підписів, коли обидві сторони знаходяться за кордоном, отримуємо «Новою поштою» ключі від власників і самі здійснюємо покази офісів, організовуємо прямі переговори сторін, всупереч всім ріелтерським правилам, коли це допомагає домовитись, знаходимо втрачені контакти. Як написано на одному київському борді: «Можеш воювати  - воюй, не можеш – працюй!»

Тож ми працюємо і ми всі переможемо!