Можно ли сдавать в аренду квартиру под офис?
В квартирах часто располагаются офисы, нотариальные конторы, стоматологические кабинеты, отделения банков, аптеки, парикмахерские, кафе и другие заведения. Размещение предприятий в жилой зоне очень выгодно для предпринимателей. Такие заведения быстро обзаводятся постоянными клиентами и постоянно привлекают новых посетителей. К тому же, аренда жилого помещения обходится дешевле. Однако многие люди считают такую деятельность предпринимателей незаконной, поскольку жилые дома предназначены только для проживания людей.
Насколько правомерно использование жилья в коммерческих целях
В соответствии с 383 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) собственник жилья не имеет права размещать дома производство. Такая же норма прописана в Правилах пользования помещениями жилых домов (п.3). В тоже время хозяину разрешено заниматься бизнесом в квартире (ст.320 ГКУ). Таким образом, запрет распространяется только на деятельность,которая сопряжена с промышленным производством.
Промышленным считается производство, в процессе которого изготавливается промышленная продукция. Промышленным также считается вид деятельности, который направлен на обслуживание процесса производства промышленной продукции. Поэтому в жилом помещении нельзя размещать цеха, в которых производят продукцию, запчасти и инструменты. Запрещается также открывать ремонтные и транспортные цеха, а также производства по утилизации отходов.
Деятельность жильца не должна приводить к ухудшению экологической обстановки в, нарушать санитарно-технические требования, правила эксплуатации дома, а также права жильцов (ст.ст. 319, 383 ГКУ).
Все эти нормы действуют только в отношении владельцев квартиры. Однако многие из них сдают жилое помещение под офис. Это законодательством запрещено. Субъект предпринимательской деятельности может взять в аренду квартиру. Но он может использовать ее только по прямому назначению - для предоставления жилья физическим лицам (ст. 815 ГКУ). Чтобы использовать недвижимость в коммерческих целях, надо вывести ее из жилого фонда. Условия вывода квартиры из жилого фонда можно найти в Жилищном кодексе Украины (ст.ст. 7,8). Такое действие осуществляется в исключительных случаях и только в отношении помещений, не подходящих для проживания. Признать жилье непригодным для проживания может специальная комиссия из представителей органов местной власти.
Выведенная из жилого фонда коммерческая недвижимость в Киеве может быть использована для размещения офиса, торгового представительства, отделения банка и других предприятий непромышленного характера только после принятия соответствующего решения органами местной власти по согласованию с представителями органов градостроительства и архитектуры, санитарных и пожарных служб.
Ответственность за несоблюдение норм законодательства
Нецелевое использование жилого помещения грозит нарушителю предупреждением или наложением штрафа - от 17 до 51 грн. (для граждан) и от 51 до 119 грн. (для должностных лиц). Если недвижимость используется с целью получения доходов, ее владелец утрачивает права на льготы по оплате коммунальных платежей. Он также должен оплачивать коммунальные услуги по тарифам, предусмотренным для юридических лиц.
На практике предприниматели берут в аренду квартиру под офис и осуществляют свою деятельность годами без особых последствий, если не нарушают права других жильцов и жителей соседних домов. В суд обращаются преимущественно жильцы дома или организация, представляющая их интересы (ЖЭК или ОСББ). В судебные органы также могут обратиться представители коммунальных служб и налоговая инспекция. Хотя в судебной практике имеются случаи о насильственном выселении юридического лица из жилого помещения, судьи нередко принимают решение в пользу нанимателей. Арендаторы могут рассчитывать на снисхождение суда, если они не будут осуществлять внутреннюю перепланировку в квартире и размещать в ней производственные цеха.
Чтобы не привлекать нездоровое внимание налоговой, не стоит вносить арендную плату за жилое помещение в валовые расходы. Налоговая инспекция может обратить внимание на использование в коммерческих целях жилой недвижимости и обратиться в суд. Суд может признать сделку об аренде недействительной и обязать хозяина вернуть арендатору внесенную плату. Если расходы на аренду вносились в валовые, то после решения суда компания будет вынуждена заплатить налог на прибыль и штрафы за просрочку платежей.
Как лучше оформить сделку?
Чтобы открыть бизнес в жилом доме, владелец фирмы может купить понравившуюся недвижимость на свое имя или сделать ее владельца соучредителем. Если хозяин передаст квартиру в уставной фонд компании, компания не станет арендатором. Владельцем жилья останется физическое лицо. Если предприниматель планирует открыть в жилом доме стоматологический кабинет, аптеку, кафе и другие виды заведений, деятельность которых сопряжена с высокой посещаемостью, лучше добиться выведения квадратных метров из жилого фонда.