CAM (Common Area Maintenance): что включает и как рассчитывается

Коммерческая аренда недвижимости - это сложный многоуровневый процесс, который выходит далеко за пределы простой договоренности о ежемесячной арендной плате. Стороны сделки - арендатор и арендодатель - сталкиваются с рядом сопутствующих расходов, непосредственно влияющих на общую стоимость пользования помещением. Одной из ключевых таких категорий являются расходы на обслуживание общих зон - так называемый CAM (Common Area Maintenance).

CAM - это термин, который активно используется в сфере коммерческой недвижимости, особенно когда речь идет о многофункциональных объектах с несколькими арендаторами: бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы, логистические парки, технопарки и тому подобное. В таких объектах есть значительная часть пространства, которой совместно пользуются все арендаторы - это коридоры, вестибюли, туалеты, лифты, паркинги, охранные пункты, фасады, инженерная инфраструктура, системы пожарной безопасности, зона благоустройства и тому подобное. Содержание этих площадей - обязанность арендодателя, однако расходы на это, согласно типовым практикам, покрываются всеми арендаторами пропорционально площади их помещений.

Иначе говоря, CAM - это модель распределения расходов, направленная на обеспечение качественного функционирования и обслуживания общих частей здания, которыми ежедневно пользуется каждый арендатор. Стоимость таких услуг может быть весьма значительной, особенно в масштабных коммерческих объектах класса A или объектах с высоким уровнем сервиса. Поэтому понимание сути CAM, его структуры, принципов расчета и способов контроля - это необходимая база для принятия взвешенных решений как со стороны бизнеса, арендующего площадь, так и со стороны девелопера или управляющей компании.

Сложность и вариативность CAM заключается в том, что не существует единого шаблона для его формирования - каждый объект имеет собственный набор общих зон и затрат. А значит, что входит в CAM, как часто меняется его объем, какие методы расчета используются, есть ли возможность влиять на эти расходы - все это требует детального изучения и четкой фиксации в договоре аренды.

В этой статье мы глубоко рассмотрим понятие CAM: от базового определения и классификации расходов - до юридического оформления, методов распределения, типичных ошибок и практических советов. Особое внимание уделим ситуациям, когда CAM становится источником недоразумений между сторонами, а также инструментам, которые помогают сделать этот процесс прозрачным, контролируемым и взаимовыгодным.

Что такое CAM: определение и общее содержание

CAM (Common Area Maintenance) - это аббревиатура, переводимая как "обслуживание общих зон". В сфере коммерческой недвижимости этот термин означает совокупность расходов, которые идут на содержание, эксплуатацию, ремонт и управление частями объекта, общими для всех или большинства арендаторов.

Иначе говоря, CAM - это своеобразная "абонплата" за пользование общей инфраструктурой здания или комплекса. Она покрывает все те услуги, которые нельзя разделить физически между арендаторами, но которые необходимы для комфортного и безопасного функционирования объекта в целом.

CAM не является дополнительным сервисом - это интегрированная часть структуры расходов каждого арендатора. Она возникает автоматически, как только речь идет об аренде помещения в объекте со многими арендаторами или общей инфраструктурой. В договоре аренды CAM обычно выделяется как отдельная статья расходов, и ее структура и правила начисления должны быть четко зафиксированы.

Что входит в общие площади?

К зонам, которые подпадают под CAM-обслуживание, относятся все те части здания или территории, которые арендатор не арендует напрямую, но пользуется ими вместе с другими:

• Коридоры, лифты, лестницы - общие маршруты перемещения внутри здания.
• Холлы, ресепшн, зоны ожидания - места приема посетителей, формирования первого впечатления об объекте.
• Туалетные комнаты, кухни, подсобные помещения - функциональные зоны, размещенные за пределами конкретного офиса или магазина, но открытые для всех.
• Фасады, паркинг, тротуары, подъездные пути - внешние части здания и прилегающая территория, требующие уборки, освещения, снегоуборки, ремонта.
• Инженерные системы - электрика, вентиляция, кондиционирование, пожарная безопасность, системы видеонаблюдения, сигнализации и т.д., которые обеспечивают функционирование всего здания.

В отдельных случаях в CAM могут также входить:

• технические помещения с оборудованием (котельные, серверные, электрощитовые);
• конференц-залы, фитнес-зоны, террасы, которые являются частью общего сервиса.

Почему CAM важный элемент арендных отношений?

Для арендодателя CAM - это инструмент централизованного управления объектом. Вместо того, чтобы каждый арендатор сам организовывал уборку коридора или обслуживание лифта, собственник или управляющая компания централизованно предоставляет услуги, а затем распределяет расходы между всеми пользователями.

Для арендатора CAM - это гарантия комфортной, безопасной и ухоженной инфраструктуры, без необходимости самостоятельно контролировать качество услуг. При этом важно понимать, за что именно он платит, и иметь возможность проверить обоснованность расходов.

Особенности CAM как механизма

1. Совместное финансирование: CAM распределяется между арендаторами - обычно пропорционально арендованной площади.
2. Предсказуемость: CAM может быть фиксированным (flat rate) или переменным - в зависимости от фактических затрат на обслуживание.
3. Контроль расходов: CAM-платежи часто сопровождаются ежегодным отчетом с расшифровкой всех расходов.
4. Взаимная ответственность: некачественное управление CAM может вызвать конфликты, но также арендаторы имеют влияние на объем потребляемых услуг (например, экономия энергии в общих зонах).

CAM как инструмент профессионального управления

Современные объекты коммерческой недвижимости, особенно класса A или премиум, активно используют CAM как инструмент поддержания высокого стандарта сервиса. Опрятный холл, быстро отремонтированный лифт, чистые фасады, функционирующая вентиляция - все это часть ежедневного потребления CAM-сервисов.

Правильно структурированный CAM позволяет:

• обеспечить бесперебойную работу объекта;
• сохранить его рыночную стоимость;
• улучшить имидж для потенциальных арендаторов;
• привлекать корпоративных клиентов, которые имеют высокие требования к стандартам содержания здания.

Таким образом, CAM - это не просто "незаметные расходы", а ключевой механизм комфорта, эффективности и долгосрочной ценности объекта, который требует четкого понимания, прозрачности и управленческой дисциплины с обеих сторон - и арендатора, и арендодателя.

Что включают CAM-расходы: основные категории

Common Area Maintenance (CAM) охватывает широкий спектр услуг, связанных с обеспечением полноценной работы здания или коммерческого комплекса. Это не только физическая уборка или охрана, как часто считают, а целый комплекс мероприятий - от обеспечения гигиены до финансового администрирования и технического сопровождения.

Для удобства анализа CAM-расходы обычно делят на три основные группы: операционные, коммунальные и административные. Такое разделение помогает лучше понять структуру расходов, прозрачно ее объяснить арендаторам и настроить эффективный учет внутри управляющей компании.

1. Операционные расходы (Operating Expenses)

Это ежедневные, регулярные расходы, связанные с физическим обслуживанием объекта недвижимости. К ним относятся:

• Уборка общих зон: влажная и сухая уборка коридоров, холла, лестниц, лифтовых площадок, санузлов, зон отдыха и т.д.
• Вывоз мусора: в том числе бытового, строительного (в случае ремонтов), сортировка отходов, обслуживание контейнеров.
• Охрана и безопасность: услуги физической охраны, видеонаблюдение, пропускные системы, сигнализация, охранное освещение фасадов и территории.
• Содержание паркинга: уборка, освещение, разметка, уход за асфальтовым покрытием или плиткой, парковочные принадлежности.
• Снегоуборочные услуги, полив газонов: сезонное обслуживание территории, кошение травы, уход за клумбами, уборка листьев.
• Мытье окон и фасада: регулярная или сезонная очистка окон с внешней стороны, уход за витринами, рекламными плоскостями.
• Интернет и телефония для общих систем: расходы на обеспечение связи для видеонаблюдения, охранной сигнализации, контроля доступа, диспетчеризации инженерных систем и тому подобное.

Эти расходы формируют основу сервиса, которую арендатор видит каждый день. Они имеют регулярный характер и легко поддаются планированию, поэтому часто фиксируются в бюджете CAM наперед.

2. Коммунальные услуги (Utilities)

Это расходы, которые обеспечивают жизнедеятельность инженерных систем и комфорт для всех пользователей здания. Их доля в структуре CAM может быть весьма значительной, особенно в крупных объектах или зданиях старой застройки с неэффективной энергосистемой.

К ним относятся:

• Электроэнергия: освещение общих зон (коридоры, холлы, фасады, вывески, паркинг), работа лифтов, вентиляции, охранных систем.
• Вода и канализация: подача холодной и горячей воды в общие санузлы, уборка, полив клумб.
• Отопление, вентиляция, кондиционирование (HVAC): обеспечение климатического комфорта в местах общего пользования, а иногда и в частных помещениях (если нет индивидуального учета).

Особенность коммунальных расходов в том, что они меняются в зависимости от сезона и уровня заполненности объекта, и поэтому могут учитываться как по фактическим показателям, так и по прогнозной модели (например, с последующей корректировкой в конце года).

3. Административные расходы (Administrative Costs)

Это менее очевидная часть CAM, но не менее важная. Она связана с организацией, контролем и юридическим сопровождением процесса эксплуатации недвижимости. Сюда входит:

• Услуги управляющей компании: заработная плата менеджеров объекта, координаторов технических служб, администраторов, ресепшн.
• Страхование здания: страхование на случай пожара, затопления, стихийных бедствий, обязательное для кредитования или соблюдения норм безопасности.
• Аудит расходов: привлечение сторонних аудиторских компаний для проверки финансовой отчетности и обоснованности расходов.
• Юридическое и договорное сопровождение: расходы на подготовку контрактов с подрядчиками, контроль соответствия нормативам.
• Амортизация оборудования: износ лифтов, насосов, генераторов, охранных систем - как часть долгосрочного сервисного плана.

Эта категория является наименее заметной для арендаторов, но именно она обеспечивает эффективное администрирование объекта и предотвращает ситуации, когда здание теряет управляемость.

Капитальные расходы (CapEx): отдельная тема

Отдельно стоит упомянуть расходы на капитальные ремонты или модернизацию объекта (Capital Expenditures). Это может быть:

• замена лифта;
• ремонт кровли;
• модернизация системы вентиляции;
• реконструкция фасада;
• закупка нового охранного оборудования и т.д.

В целом CapEx не входит в стандартный перечень CAM-расходов, поскольку это инвестиции, повышающие стоимость актива. Однако в некоторых договорах аренды часть таких расходов может быть распределена между арендаторами - при условии, что это четко прописано в контракте, согласовано сторонами, и имеет влияние на комфорт пользования пространством.

CAM-расходы - это не хаотичный набор платежей, а четко структурированная система, которая обеспечивает ежедневное функционирование объекта. Разделение расходов на операционные, коммунальные и административные позволяет прозрачно их планировать, обосновывать и распределять между арендаторами. Ключом к эффективному управлению CAM является открытость, детализация отчетности и грамотное юридическое закрепление условий в договоре аренды.

Как рассчитывается CAM: формулы и примеры

CAM-платежи - это не фиксированная сумма, а динамический компонент, зависящий от реальных затрат на обслуживание здания и условий договора аренды. Главная цель расчета CAM - справедливо и прозрачно распределить расходы между всеми арендаторами, в соответствии с долей, которую каждый занимает в общей площади объекта.

Ниже рассмотрим основные методы расчета CAM, которые используются в коммерческой практике, их формулы и примеры применения.

1. Базовая формула расчета CAM Базовая формула расчета CAM

Самый распространенный принцип - это пропорциональное начисление расходов в зависимости от арендуемой площади. Формула выглядит так:

Доля CAM для арендатора=(Арендованная площадь÷Общая площадь, подлежащая распределению)

×Общие расходы CAM

Пример:

• Общая площадь здания (только арендованные зоны) = 10 000^м2
• Общие CAM-расходы за год = 1 000 000 грн
• Площадь, которую арендует конкретный арендатор = 500^м2

Расчет: 500÷10000×1000000=50000 грн в год

Итак, арендатор платит 5% от общей суммы CAM, поскольку он занимает 5% площади. Такая модель понятна, предсказуема и легко обосновывается документально.

Важно: при заключении договора необходимо уточнить, какая именно площадь считается базой для расчета: общая площадь здания, площадь, которую реально арендуют (если есть вакантные помещения), или площадь после gross-upкорректировки.

2. Метод gross-up: расчет с учетом вакантности

Во многих случаях коммерческие объекты имеют частично вакантные помещения, которые временно не приносят дохода. Если расходы на обслуживание общих зон распределять только между фактическими арендаторами, их доля автоматически возрастает. Это создает несправедливую финансовую нагрузку.

Чтобы избежать этого, применяется метод gross-up - это механизм, который "имитирует" полную аренду (100% заполненность) объекта для целей расчета CAM.

Принцип:

• если в здании занято 80% площадей, а 20% вакантны, то расходы распределяются так, будто заполнено 100%, и арендаторы платят только свою нормальную долю, а не "компенсируют" пустые площади.

Зачем это нужно?

• чтобы арендодатель не перекладывал свои коммерческие риски (вакантность) на действующих арендаторов;
• для стабильного бюджетирования расходов арендатором;
• для прозрачной финансовой модели.

Пример:

• CAM-расходы = 1 000 000 грн
• Общая площадь = 10 000^м2
• Занятая площадь = 8 000^м2 (80%)

Без gross-up: 500÷8000×1000000=62500грн

С gross-up: 500÷10000×1000000=50000грн

Итак, gross-up снижает объем CAM-платежей для арендатора и выравнивает условия.

3. Base Year и Expense Stop: модель с базовым годом: модель с базовым годом

В некоторых договорах используется модель CAM-расчета на основе "базового года" - это год, в который заключен договор и зафиксированы расходы CAM.

В последующие годы арендатор платит только превышение CAM-расходов по сравнению с базовым уровнем. Это выгодно арендатору, потому что обеспечивает прогнозируемость расходов.

Существуют две основные вариации этой модели:

1. Базовый год CAM

• Условно: 2025 год - базовый.
• Все расходы CAM за этот год оплачивает арендодатель (входит в базовую арендную ставку).
• В 2026-м CAM растет - арендатор платит только разницу.

Пример:

• CAM в 2025 = 1 000 000 грн
• CAM в 2026 = 1 200 000 грн
• Доля арендатора = 5%

Разница = 200 000 грн

CAM-платеж в 2026:5%×200000=10000грн

2. Expense Stop

• Это вариант, когда в договоре сразу фиксируется максимальная сумма CAM, которую готов покрывать арендодатель.
• Все расходы, превышающие этот предел, оплачиваются арендатором.

Например:

• Expense Stop = 1 000 ^грн/м2
• CAM фактически составляет 1 200 ^грн/м2
• Разницу 200 ^грн/м2 покрывает арендатор.

Этот подход удобен, когда арендная плата включает определенный уровень сервиса, но непредвиденные расходы (например, рост тарифов на электроэнергию) - перекладываются на арендатора.

Какой метод выбрать?

CAM - это не просто коммунальные платежи, а механизм балансировки расходов между всеми арендаторами. Его расчет должен быть прозрачным, предсказуемым и документально обоснованным. Выбирая метод расчета CAM, арендодатели должны учитывать структуру объекта, уровень вакантности, тип договоров, а арендаторы - внимательно анализировать, какую модель им предлагают, и как она повлияет на их бюджет на протяжении всего срока аренды.

Как CAM прописывается в договоре аренды

Правильное юридическое оформление условий CAM в договоре аренды - это не просто бюрократическая формальность. Это ключевой инструмент управления рисками, предотвращения конфликтов между арендодателем и арендатором, а также гарантия прозрачности финансовых отношений между сторонами. В договоре важно четко зафиксировать все параметры, касающиеся CAM - от состава расходов до принципов их распределения и контроля.

Ниже приведены ключевые элементы, которые обязательно должны присутствовать в договоре.

1. Четкий перечень расходов, которые входят в CAM

В договоре должен быть указан детализированный список расходов, формирующих CAM. Это обеспечивает прозрачность и защищает обе стороны в случае спора. Например:

• техническое обслуживание инженерных сетей;
• уборка общих площадей;
• охрана и видеонаблюдение;
• страхование здания;
• услуги управляющей компании;
• коммунальные расходы для зон общего пользования;
• услуги подрядчиков (мытье фасадов, обслуживание лифтов и т.д.).

Чем точнее описание - тем меньше рисков недоразумений в будущем. Если арендатор не понимает, за что платит, - это потенциальный конфликт. Поэтому многие договоры сопровождаются приложением CAM Schedule или Exhibit, где все расходы перечислены подробно.

2. Формула расчета и база распределения

В договоре обязательно должен быть прописан метод расчета CAM для конкретного арендатора, включая:

• формулу расчета доли (обычно: арендованная площадь / общая площадь);
• определение базы распределения (вся площадь здания или только занятая);
• объяснение, применяется ли gross-up для учета вакантных площадей;
• объяснение, является ли CAM прогнозируемым (estimated), или базируется на фактических затратах (actual), или комбинированным.

Этот пункт должен быть максимально точным. Например:

"Арендатор уплачивает свою долю CAM, которая равна доле его площади (500^м2) к общей арендованной площади (10 000^м2), умноженной на общую сумму CAM за отчетный период".

3. Периодичность отчетности

В договоре следует четко определить, как часто арендодатель предоставляет отчет о CAM-расходах:

• ежемесячно - как правило, для предварительно установленных платежей;
• ежеквартально - для промежуточной отчетности;
• ежегодно - обязательный итоговый отчет с детализацией расходов.

Арендатор имеет право ознакомиться с этими отчетами, и, как правило, итоговый отчет предоставляется в первом квартале следующего года (например, в марте за предыдущий год). Если арендатор переплатил - возможен перерасчет или зачисление переплаты в будущие платежи.

4. Возможность аудита CAM-расходов

Многие арендаторы, особенно корпоративные клиенты, настаивают на праве проводить аудит CAM-отчетов. Это обычная практика в объектах класса A.

В договоре должно быть указано:

• имеет ли арендатор право проводить аудит;
• с какой периодичностью и в какие сроки после получения отчета;
• кто оплачивает аудит (обычно - арендатор, но если выявлены существенные нарушения, расходы может покрыть арендодатель);
• можно ли привлекать сторонних консультантов или только внутренних аудиторов.

Пример формулировки:

"Арендатор имеет право в течение 90 дней с момента получения ежегодного отчета инициировать аудит CAM-расходов за свой счет. В случае выявления превышения в 5% и более от фактических расходов - арендодатель компенсирует расходы на аудит".

5. Механизм пересмотра ставок: индексация или корректировка

В зависимости от структуры CAM, может использоваться:

• фиксированная сумма с ежегодной индексацией (например, +5% каждый год или в соответствии с индексом инфляции);
• гибкая корректировка на основе фактических расходов;
• бюджет CAM в начале года + окончательная корректировка в конце.

В договоре следует определить механизм пересмотра: когда это происходит, кто согласовывает изменения, каким образом согласовывается новая ставка. Это позволяет избежать споров на этапе перерасчета.

6. Что не входит в CAM

Еще один критический аспект - это четко указать, какие расходы не являются частью CAM и не могут быть начислены арендатору. Это включает:

• расходы на рекламу объекта или маркетинговую деятельность без согласия арендаторов;
• расходы на капитальные ремонты (если не предусмотрено иное);
• штрафы, пени, неоперационные налоги;
• амортизация объекта в целом, которая не касается эксплуатации;
• убытки от неэффективного управления (например, двойные расходы из-за недосмотра);
• личные расходы арендодателя или его работников.

Этот список также лучше вынести отдельным пунктом в договор или приложение, чтобы арендатор имел четкое представление о границах финансовой ответственности.

CAM - это составная часть договора аренды, которая требует тщательной юридической детализации. Четкое описание состава расходов, формулы расчета, графика отчетности, возможности аудита и границ полномочий сторон - все это критически важно для избежания недоразумений и сохранения доверия между арендодателем и арендатором.

CAM в разных типах недвижимости

Хотя принцип расчета CAM в целом един - это расходы на содержание общих зон - его структура, объем и приоритеты существенно отличаются в зависимости от типа объекта недвижимости. Различные форматы коммерческой недвижимости имеют свои функциональные особенности, которые формируют соответствующие требования к сервису, инфраструктуре и эксплуатации.

Ниже рассмотрим, как именно выглядит структура CAM в трех самых распространенных типах коммерческих объектов: торговых центрах, офисных зданиях (бизнес-центрах) и индустриальных / логистических парках.

1. Торговые центры (Shopping Malls, Retail Parks)

Торгово-розважальні комплекси — це найскладніший і найдорожчий формат обслуговування в контексті CAM. Це пов’язано з високою відвідуваністю, інтенсивним навантаженням на спільні зони, великою площею об’єкта та підвищеними вимогами до безпеки, чистоти та комфорту відвідувачів.

Ключові складові CAM у ТЦ:

• Прибирання внутрішніх площ: щоденне вологе прибирання, полірування підлоги, дезінфекція санвузлів, прибирання ескалаторів та ліфтів, догляд за зонами фуд-корту.
• Прибирання зовнішніх територій: вивіз сміття, прибирання снігу, догляд за пішохідними зонами, майданчиками, стоянками.
• Охорона та безпека: посилена фізична охорона, служби швидкого реагування, відеоспостереження, системи контролю доступу, тривожні кнопки, пожежні системи.
• Інженерні системи: освітлення торгових галерей, кондиціонування, вентиляція, диспетчеризація.
• Сервісна інфраструктура: ресепшн, довідкове бюро, охайні кімнати для персоналу орендарів.
• Паркінг: освітлення, прибирання, навігаційні системи, охорона.
• Маркетинг та реклама: сезонні акції, внутрішні заходи, музичне оформлення, оформлення вітрин, святковий декор (цей компонент іноді виділяється окремо, але часто включається до CAM).
• Благоустрій: квітники, лавки, озеленення території.

Особливість CAM у ТЦ — можливість включення частини витрат на маркетинг або івенти, які орендодавець організовує для залучення трафіку. Це має бути заздалегідь узгоджено в договорі.

У результаті: CAM у ТЦ є одним із найвищих на ринку комерційної нерухомості, і часто становить до 20–30% від загального щомісячного платежу орендаря.

2. Бізнес-центри (Office Buildings / Business Centers)

Офісна нерухомість, особливо класу A і B, також має складну структуру CAM, але з акцентом на технічну підтримку, якість середовища та діловий сервіс. Орендарі очікують комфорту, стабільної роботи систем, доступності сервісів.

Ключові компоненти CAM:

• Інженерні системи: кондиціонування, опалення, вентиляція, електропостачання, освітлення загальних зон.
• Комунальні послуги: вода, тепло, електроенергія — для спільних приміщень (ліфти, санвузли, холи).
• Охорона та безпека: охоронна компанія, контроль доступу, відеоспостереження, протипожежні системи.
• Управління паркінгом: догляд за стоянками, автоматизовані шлагбауми, охорона.
• Обслуговування ліфтів та ескалаторів: регулярне техобслуговування, аварійні виклики, енергоефективність.
• Послуги ресепшн та адміністратора: зустріч гостей, контроль відвідувачів, дзвінки, координація доставки пошти.
• Прибирання: внутрішні спільні приміщення, санвузли, зони загального користування, переговорні кімнати (якщо спільні).
• IT-інфраструктура: витрати на забезпечення зв’язку для систем відеоспостереження, інтернету для загальних мереж.
• Страхування будівлі та витрати на аудит або обслуговування управляючої компанії.

У бізнес-центрах класу A CAM зазвичай включає ще систему “усіх послуг під ключ” — наприклад, цілодобовий доступ до сервісів, гнучке управління мікрокліматом, ремонт на вимогу. Це підвищує довіру орендарів та дозволяє піднімати орендну ставку, обґрунтовуючи її якістю обслуговування.

3. Індустріальні та логістичні парки (Industrial & Logistics Properties)

Індустріальні об’єкти — це великі просторові комплекси зі зниженими вимогами до внутрішнього комфорту, але підвищеним фокусом на функціональність, безперебійну роботу об’єкта, безпеку та зовнішню інфраструктуру.

Типові елементи CAM у логістичних парках:

• Охорона периметра: цілодобова охорона території, КПП, системи доступу, відеоспостереження.
• Освітлення території: зовнішнє освітлення складських майданчиків, доріг, навантажувальних зон.
• Догляд за дорогами та навантажувальними рампами: прибирання снігу, ремонт покриття, навігаційне маркування.
• Обслуговування інженерних систем: електропостачання, вентиляція, системи пожежогасіння, дренаж, насосні станції.
• Вивіз сміття та утилізація пакувального матеріалу: особливо актуально для складів з високим товарообігом.
• Комунальні послуги: вода, каналізація — здебільшого для адміністративно-побутових приміщень.
• Технічне обслуговування воріт, докових станцій, логістичного обладнання (у разі, якщо вони спільного користування).
• Благоустрій прилеглих територій: мінімальний, але іноді включає озеленення, оздоблення фасадів, догляд за під’їздами.

Особливість CAM у логістичних парках — максимальна функціональність при мінімальних естетичних витратах. Бюджет спрямовано передусім на технічну підтримку, а не на комфорт чи імідж.

CAM — це не універсальний набір послуг, а адаптивний інструмент, який враховує особливості об’єкта. Торгові центри потребують шоуруму та комфорту для масового відвідувача, бізнес-центри — інфраструктури для продуктивної роботи, а індустріальні парки — безперебійної логістики та захисту товару. Саме тому CAM потрібно не лише правильно розраховувати, а й гнучко формувати залежно від формату нерухомості та цілей кожної категорії орендарів.

Типові суперечності та як їх уникнути

Незважаючи на формальну простоту концепції CAM, на практиці це одна з найчастіших причин непорозумінь між орендодавцем та орендарем. Вартість CAM може суттєво впливати на загальні витрати орендаря, а відсутність прозорих і передбачуваних умов у договорі часто веде до конфліктів, недовіри та навіть розірвання договорів.

Розгляньмо найтиповіші суперечності, що виникають у процесі користування приміщенням, і запропонуємо практичні способи їх уникнення.

1. Неузгодженість переліку послуг

Проблема:
Орендар очікує, що в CAM входять лише базові витрати на утримання (наприклад, прибирання, охорона), а орендодавець включає додаткові позиції: страхування, адміністративні витрати, маркетингові активності, навіть амортизацію обладнання. Через відсутність чіткого переліку у договорі виникає непорозуміння.

Наслідок:
Орендар починає сумніватися в обґрунтованості сум, відмовляється сплачувати певні позиції, накопичуються борги або спалахує юридичний конфлікт.

Рішення:

• У договорі оренди чітко і детально прописати, що саме входить до CAM.
• Використовувати додаток з повним переліком допустимих витрат, погоджених обома сторонами.
• У разі можливого включення нових витрат — передбачити обов’язкову письмову згоду орендаря.

2. Непрозора звітність

Проблема:
Орендар отримує загальну суму на сплату CAM, без деталізації витрат: ні структури, ні пояснень, ні розрахунків. Виникає враження, що CAM — це прихована форма підвищення орендної плати.

Наслідок:
Наростає недовіра. У кращому випадку орендар просить перегляду умов, у гіршому — розриває договір або відмовляється від частини платежів.

Рішення:

• Передбачити в договорі обов’язкову звітність з деталізацією CAM-витрат (щорічну або щоквартальну).
• Додати норму про надання розшифровки витрат у розрізі категорій.
• Дозволити орендарю перевіряти звітність та запитувати підтверджувальні документи (акти, рахунки, договори з підрядниками).

3. Невиправдані витрати в CAM

Проблема:
Орендодавець включає у CAM витрати, які не мають безпосереднього стосунку до обслуговування спільних зон. Це може бути капітальний ремонт без попередження, оновлення фасаду, судові витрати, маркетингові кампанії, що не пов’язані з інтересами конкретного орендаря.

Наслідок:
Орендарі вважають такі витрати несправедливими, особливо якщо не отримали прямої вигоди. Це може викликати масові скарги, відмову від оплати, репутаційні ризики для орендодавця.

Рішення:

• У договорі визначити межі CAM-витрат, окремо вказати, що не може бути включено (наприклад, капітальні витрати, витрати на рекламу, штрафи).
• Ввести попереднє погодження орендаря для включення позапланових витрат.
• Впровадити "cap" на окремі категорії витрат або загальне обмеження зростання (див. пункт 5).

4. Нерівномірне навантаження через вакантність

Проблема:
У будівлі багато вакантних площ, але витрати на утримання залишаються сталими. Орендодавець розподіляє CAM лише на чинних орендарів, тому їхня частка суттєво збільшується.

Наслідок:
Малі орендарі сплачують непропорційно велику суму, відчуваючи несправедливість. Це знижує привабливість об’єкта та спонукає орендарів шукати альтернативи.

Рішення:

• Використовувати метод gross-up — розрахунок CAM із моделюванням повної зайнятості (100%), щоб уникнути перекосу.
• Чітко прописати це в договорі як стандартну практику на час часткової вакантності.
• Зафіксувати пропорційність нарахувань, незалежно від заповненості об’єкта.

5. Як уникнути конфліктів: стратегія управління CAM

Щоб уникнути вищезазначених проблем, орендодавцям і орендарям варто дотримуватися наступних принципів:

Орендодавцям:

• Забезпечити максимальну прозорість у формуванні, нарахуванні та звітності по CAM.
• Уникати включення сумнівних або спірних витрат, які не були погоджені.
• Регулярно надавати звітність із деталізацією, а також копії договорів із підрядниками за запитом.
• Дозволяти аудит CAM — це підвищує довіру і знижує ризики конфліктів.

Орендарям:

• Перед укладенням договору уважно вивчати CAM-розділ, вимагати деталізації.
• Уточнювати всі відкриті витрати, запитувати приклади звітів за попередні роки.
• Домовлятись про обмеження зростання CAM (наприклад, не більше 5% на рік).
• Вимагати права на аудит і перевірку витрат, якщо сума значна.

CAM — це зона високої фінансової чутливості у відносинах між орендарем і орендодавцем. Якщо не врегулювати її чітко з самого початку, навіть успішна співпраця може завершитись на тлі конфлікту через непрозорі витрати. Саме тому найкраща стратегія — максимальна деталізація, регулярна звітність, прозорі правила гри і, головне, бажання сторін чути й розуміти одна одну.

CAM та технології: як автоматизується облік

У сучасному управлінні комерційною нерухомістю прозорість, точність та оперативність в обліку витрат є не просто перевагами, а необхідністю. Особливо це стосується CAM-витрат, які мають складну структуру й регулярно перераховуються між багатьма орендарями. Саме тому дедалі більше девелоперів і управляючих компаній впроваджують автоматизовані системи обліку та управління будівлями, що значно полегшують цей процес.

1. Що таке FM, CAFM, ERP і як вони пов’язані з CAM

Автоматизація CAM сьогодні відбувається через використання спеціалізованих програмних рішень, серед яких найпоширеніші:

• FM (Facility Management) — загальний термін для систем управління об’єктами нерухомості, включаючи їх обслуговування, безпеку, комунальні послуги, ремонт тощо.
• CAFM (Computer-Aided Facility Management) — більш технічно точний термін, що означає системи, які допомагають керувати будівлею з використанням комп’ютерної логіки: планування площ, графіки обслуговування, документообіг, контроль витрат.
• ERP (Enterprise Resource Planning) — корпоративні системи управління ресурсами, в які часто вбудовані модулі обліку CAM, фінансових операцій та контрактів.

2. Які функції виконує програмне забезпечення при управлінні CAM

Автоматизовані системи дозволяють управляти CAM на всіх рівнях — від первинного збору інформації до підготовки звітів і взаємодії з орендарями.

1. Автоматичний розрахунок CAM-витрат

Система дозволяє задати формули, алгоритми нарахування (наприклад, пропорційно до площі), врахувати всі параметри (наприклад, gross-up), і на цій основі автоматично формувати рахунки для орендарів.

2. Інтеграція з лічильниками та системами контролю ресурсів

У більшості сучасних будівель встановлені електронні лічильники води, електроенергії, тепла. Програмні системи інтегруються з цими пристроями, що дозволяє:

• фіксувати показники в реальному часі;
• автоматично розподіляти спожиті ресурси між орендарями;
• виявляти аномальні витрати чи витоки.

Це підвищує точність обліку CAM і мінімізує людський фактор.

3. Історія витрат і база документів

Система формує повну історію витрат за періодами: можна порівняти місяць до місяця, побачити річну динаміку, виявити причини зростання. Крім того, зберігаються:

• договори з підрядниками;
• акти виконаних робіт;
• рахунки-фактури;
• переписка з орендарями.

Це важливо для аудиту та юридичного захисту, особливо в разі спорів.

4. Генерація звітів для орендарів

Орендар отримує персоналізований CAM-звіт:

• частка CAM;
• перелік витрат;
• відповідні документи;
• зміна ставки порівняно з минулим періодом;
• прогноз на наступний період.

Це дозволяє підтримувати високий рівень прозорості та зміцнює довіру до орендодавця.

5. Нагадування та контроль строків

Система нагадує про:

• перегляд ставок;
• час підготовки CAM-звіту;
• строки оновлення договорів із підрядниками;
• планові роботи та ТО, які можуть вплинути на CAM.

Це знижує ризик помилок або затримок і допомагає оптимізувати управлінські процеси.

3. Переваги автоматизації CAM-обліку

• Прозорість для орендарів

Доступ до чітких, зрозумілих звітів — ключ до зниження конфліктів.

• Точність розрахунків

Мінімізація людського фактора, уникнення дублювань або помилкових нарахувань.

• Економія часу

Автоматизація дозволяє керуючій компанії працювати з десятками орендарів без втрати якості обліку.

• Архівування документів

Зручний електронний доступ до всієї історії співпраці.

• Швидке реагування на запити орендарів

Усі відповіді — “в один клік”: не потрібно шукати акти або рахунки в паперових архівах.

4. Приклади програмних рішень на ринку

Серед програм, що активно використовуються для автоматизації CAM в комерційній нерухомості:

• PlanRadar — зручна платформа для технічного нагляду та документації.
• Yardi — американська ERP-система для управління нерухомістю з модулями CAM.
• Archibus — комплексна CAFM-система з підтримкою CAM-обліку.
• iTWO FM, MCS Solutions, SAP RE — рішення для великих девелоперських компаній.
• Бітрікс24, 1С: Управління нерухомістю — адаптовані локальні рішення для Східної Європи.

Автоматизація обліку CAM — це не лише про ефективність, а й про відкритість, надійність і довіру. Використання сучасного ПЗ дозволяє уникнути численних помилок, скоротити час на управління даними, забезпечити орендарів детальною інформацією про витрати та мінімізувати ризики непорозумінь. В умовах зростаючої конкуренції на ринку нерухомості технологічна зрілість управляючої компанії стає конкурентною перевагою.

Поради орендарям і орендодавцям

Управління CAM (Common Area Maintenance) — це процес, у якому інтереси орендаря й орендодавця часто перетинаються, але не завжди збігаються. CAM може бути як прозорим інструментом спільного обслуговування, так і джерелом суперечок, якщо не враховано базових принципів балансу й довіри. Саме тому обидві сторони повинні діяти проактивно — захищаючи свої інтереси, але й залишаючись відкритими до прозорих домовленостей.

Нижче — практичні поради, як діяти орендарям та орендодавцям, щоб CAM був передбачуваним, керованим і справедливим.

Поради для орендарів

1. Запитуйте чіткий перелік CAM-послуг до підписання договору

Перед підписанням угоди орендар має право отримати докладний перелік витрат, які включатимуться до CAM. Не погоджуйтесь на формулювання на кшталт “витрати на утримання спільних зон” без конкретизації.

Рекомендація: просіть включити до договору додаток з переліком дозволених CAM-позицій і таким самим чітким переліком того, що не входить до CAM.

2. Вимагайте щорічний звіт і право на аудит

Для контролю за витратами орендар має:

• щонайменше один раз на рік отримувати звіт про CAM-витрати з деталізацією;
• мати право запросити первинні документи, якщо є сумніви щодо правильності витрат;
• за наявності підозри в нецільовому використанні коштів — провести аудит (за власний рахунок або передбачений у договорі).

Это не только защита, но и способ стимулировать арендодателя к ответственному управлению.

3. Сравнивайте ставки CAM с рыночными аналогами

Прежде чем соглашаться на CAM-ставку, сравните ее с другими объектами подобного класса в районе. Существенное превышение может свидетельствовать о неэффективности управления или скрытых расходах.

Особенно внимательными будьте при "full-service" договорах, где CAM включен в общую ставку.

4. Анализируйте методику расчета

• Используется ли метод gross-up?
• Какая база площади для распределения?
• Как учитывается вакантность?
• Включены ли административные расходы, и в каком объеме?

Тщательный анализ формулы - это гарантия предсказуемости затрат.

5. Избегайте "open-ended" CAM

Open-ended CAM - это формулировки, позволяющие арендодателю самостоятельно расширять перечень расходов без согласования с арендатором.

В договоре должно быть ограничение: например, расходы сверх определенной суммы или новые категории CAM требуют письменного согласования.

Советы для арендодателей

1. Формируйте прозрачную структуру CAM

Четкая и логичная структура расходов:

• повышает доверие арендаторов;
• уменьшает количество споров;
• позволяет обоснованно повышать ставки в случае необходимости.

Хорошая практика - предоставить арендатору CAM-бюджет в начале года, а в конце - финальный отчет с расчетами.

2. Избегайте включения спорных или "неарендных" расходов

В CAM не стоит включать:

• расходы на маркетинг (если они не согласованы);
• судебные издержки, связанные с другими арендаторами;
• административные штрафы;
• модернизацию или капремонт без согласия арендаторов;
• офисные расходы управляющей компании, которые не связаны с обслуживанием здания.

Лучше исключить сомнительные позиции, чем потерять доверие.

3. Используйте автоматизированные системы учета

Программное обеспечение позволяет:

• точно рассчитывать CAM;
• избегать ошибок;
• формировать понятные отчеты;
• сохранять историю расходов.

Это укрепляет репутацию объекта и повышает лояльность арендаторов.

4. Предоставляйте регулярную отчетность и прогноз

Не ограничивайтесь ежегодным отчетом - раз в квартал или раз в полгода присылайте арендаторам короткий CAM-отчет с:

• фактическими расходами;
• прогнозом на следующие периоды;
• объяснением возможных колебаний (например, сезонная уборка, ремонт и т.д.).

5. Инвестируйте в энергоэффективность

CAM - это не только о распределении расходов, но и об управлении ими. Инвестиции в энергоэффективное оборудование, датчики движения, современные системы вентиляции или теплоизоляцию уменьшают расходы на содержание здания, а значит:

• снижают размер CAM;
• делают объект более привлекательным для арендаторов;
• позволяют оправданно повысить базовую арендную ставку.

CAM - это зона, где успех определяется не только арифметикой, но и доверием. Арендаторы должны быть проактивными в проверке CAM, а арендодатели - в ее прозрачности и качестве управления. Именно в совместном подходе - формула надежного партнерства, которая выгодна обеим сторонам.

Заключение

В структуре расходов на коммерческую аренду CAM (Common Area Maintenance) - не менее важный элемент, чем сама базовая арендная плата. Это не просто "дополнительные платежи", а механизм, благодаря которому здание функционирует как единое, ухоженное, безопасное и эффективное пространство для всех арендаторов.

Для арендатора CAM - это доступ к профессионально обслуживаемой инфраструктуре, возможность работать в комфортной среде без необходимости самостоятельно решать бытовые или технические вопросы. Однако CAM также несет финансовые риски, если его структура непрозрачна или методы расчета не прописаны в договоре. Именно поэтому арендатору важно тщательно изучать CAM-условия еще до подписания договора, требовать детализации, отчетности и иметь возможность аудита.

Для арендодателя CAM - это инструмент качественного управления объектом и поддержания его привлекательности. Успешные владельцы коммерческой недвижимости инвестируют в прозрачные модели CAM, внедряют цифровые инструменты для автоматизации учета, повышают энергоэффективность и ведут открытую коммуникацию с арендаторами. Это позволяет снижать риски конфликтов, улучшать репутацию объекта и удерживать качественных клиентов на долгий срок.

На практике CAM - это зона ответственности обеих сторон. Прозрачность, четкое юридическое оформление, регулярная отчетность, современные технологии - это те компоненты, которые превращают CAM из потенциального источника споров в инструмент справедливого сотрудничества.

Поэтому, независимо от того, вы арендатор, который подписывает новый контракт, или арендодатель, который формирует политику управления зданием, - глубокое понимание CAM и грамотный подход к его организации является ключом к долговременному и успешному партнерству.