Аренда помещений во время военного положения в Украине, советы экспертов.

24 февраля 2022 года вместе с началом полномасштабной военной агрессии и объявлением военного положения украинская бизнес-среда испытала то, что на языке договоров между субъектами хозяйственной деятельности и/или физическими лицами обычно называется чрезвычайными, неотвратимыми и объективными обстоятельствами, или форс- мажором.

Аренда коммерческой недвижимости как составная часть большинства предпринимательской деятельности также оказалась в таких чрезвычайных, ранее только гипотетических обстоятельствах. Любой договор, несмотря на обязательное наличие пункта о форс-мажорных обстоятельствах, не отвечает на простые вопросы: «Что делать? Как правильно поступить? Платить или не платить? Разорвать договор или продлевать его действие, несмотря на нарушения?».

Обращаясь к законодательным актам, а именно: письмо Торгово-промышленной палаты Украины от 28.02.2022 №2024/02.0-7.1, статьи 617 Гражданского кодекса Украины, части 2 статьи 218 Хозяйственного кодекса Украины, можно сделать вывод, что возникновение форс-мажорных обстоятельств участника договорных отношений (как правило, речь идет об арендаторе) является основанием для освобождения от ответственности за нарушение обязательства, при условии доказывания арендатором факта того, что результатом воздействия таких обстоятельств является объективная невозможность выполнения обязательства. В то же время речь идет не об освобождении от исполнения обязательства, а об освобождении от ответственности за его неисполнение – то есть обязательство должно быть исполнено, как только появится объективная возможность его исполнения.

С законодательной точки зрения невозможность выполнения обязательства привязана к технической невозможности совершить платеж через банковскую платежную систему или введение запрета со стороны НБУ по проведению расчетов. Остановка хозяйственной деятельности, отсутствие или недостаточность средств, неиспользование объекта аренды и т.д. не рассматриваются как объективная невозможность выполнения обязательства по оплате. Выглядит это довольно жестко по отношению к арендатору.

Но, руководствуясь теми же законодательными актами (часть 4 статьи 762 Гражданского кодекса Украины), арендатор имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования объектом аренды существенно уменьшилась. А согласно части 6 указанной статьи арендатор освобождается от платы за все время, в течение которого объект аренды не мог быть использован по форс-мажорным обстоятельствам.

Односторонний отказ от договора аренды, согласно части 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса Украины, не допускается.

Это, очень кратко, основные законодательные устои, которые в целом регулируют арендные отношения в период военного положения, но в реальности представить, что «влияние обстоятельств непреодолимой силы на объективную возможность выполнения обязательства должно быть доказано» довольно трудно, если это действительно не о технической возможности осуществления платежей. Некоторые бизнесы не работают потому что результаты их деятельности не востребованы в военное время, некоторые - за неимением сотрудников, некоторые - из-за нарушения логистических цепей и еще много причин, почему в военное время не может быть так, как в мирное.

Общаясь с обеими сторонами коммерческой аренды как Сервис подбора офисов, мы видим, что лучший выход в это время – сохранить договорные отношения, достигая компромисса, учитывая реальную бизнес-ситуацию и историю отношений с партнером. Кто-то из арендаторов может только компенсировать коммунальные расходы, кто сокращает арендуемые площади или соглашается на субаренду. А кто-то есть и такие случаи, продолжает бизнес-деятельность в другом городе, но хочет сохранить любимый офис в Киеве и может себе позволить полностью его оплачивать.

Мы же, со своей стороны, стараемся поддерживать всех, кто обращается в поиске помещений, или желает их сдать в аренду: подписываем договоры через сервис «Время» с помощью цифровых подписей, когда обе стороны находятся за границей, получаем «Новой почтой» ключи от владельцев и сами осуществляем показы офисов, организовываем прямые переговоры сторон, вопреки всем риэлтерским правилам, когда это помогает договориться, находим утраченные контакты. Как написано на одном киевском борде: «Можешь воевать – воюй, не можешь – работай!»

Так что мы работаем и мы все победим!