Tenant Improvements (TI): що це і хто платить за ремонт
Коли йдеться про оренду комерційної нерухомості — офісу, магазину, ресторану, складу або виробничого приміщення — сам факт наявності квадратних метрів ще не означає готовність простору до експлуатації. У більшості випадків орендарі мають потребу адаптувати приміщення під свій бізнес. І тут на перший план виходить поняття Tenant Improvements (TI) — тобто ремонти, модернізації та інші зміни, які здійснює орендар для облаштування простору.
Це явище — звичне в практиці комерційної нерухомості в усьому світі, від Нью-Йорка до Варшави, від Києва до Дубаю. Адже бізнеси мають різні вимоги: одні потребують open-space із мінімумом перегородок, інші — складної вентиляції, звукоізоляції чи спеціальних інженерних рішень. Більш того, в багатьох випадках приміщення, які здаються в оренду, передаються у стані “shell & core” або white box — тобто без будь-якого оздоблення, з мінімальними комунікаціями або взагалі без них.
Tenant Improvements — це не просто питання зручності чи естетики. Це — інструмент, який безпосередньо впливає на:
- конкурентоспроможність об’єкта на ринку,
- вартість оренди та тривалість договору,
- взаємовідносини між орендодавцем і орендарем,
- а також на остаточний доход від інвестиції (Yield / NOI / Cap Rate).
Хто має платити за ремонт? Як визначити, що саме є TI, а що — зобов'язанням власника? У яких випадках орендодавець компенсує витрати, а коли — відмовляє? Як оформлювати такі зміни юридично, щоб уникнути ризиків?
У цій статті ми детально розглянемо поняття Tenant Improvements: від визначення та типів до механізмів фінансування, прикладів із практики, юридичних нюансів і порад для обох сторін договору. Стаття орієнтована на девелоперів, орендодавців, представників бізнесу, брокерів і всіх, хто працює або планує працювати з комерційною нерухомістю.
Що таке Tenant Improvements (TI)?
Tenant Improvements (TI) — це узагальнений термін, що позначає будь-які фізичні зміни, ремонти чи будівельні роботи, які здійснюються у приміщенні орендарем (або за його запитом) для того, щоб адаптувати простір до потреб свого бізнесу. Іншими словами, це — всі ті роботи, які перетворюють «сірий бетонний короб» на функціональний офіс, магазин, ресторан, клініку чи склад, у якому можна повноцінно працювати та обслуговувати клієнтів.
У міжнародній практиці TI також називають leasehold improvements, тобто поліпшення орендованих площ.
Важливо зазначити, що ці зміни стосуються виключно тієї площі, яка орендується конкретним орендарем, і не включають роботи в загальних частинах будівлі (ліфти, сходи, коридори загального користування, лобі, фасад будівлі, тощо). Водночас, окремі елементи, які «торкаються» зовнішнього вигляду (наприклад, вивіска чи окремий вхід у рітейлі), також можуть входити до складу TI — за умови погодження з орендодавцем.
Типи та масштаби TI
Tenant Improvements можуть мати різний рівень складності та інвестиційної ємності — від легких косметичних змін до повноцінних капітальних робіт. Умовно TI можна поділити на три основні групи:
- Косметичні покращення (light TI):
- фарбування стін, оновлення шпалер;
- заміна покриття підлоги (ламінат, килимова плитка);
- встановлення нових світильників або розеток;
- монтаж жалюзі, фіранок, меблів.
- Функціональні або середнього рівня TI (standard build-out):
- встановлення внутрішніх перегородок (скляних, гіпсокартонних);
- облаштування open space чи кабінетної системи;
- базове облаштування інженерних мереж (електрика, вентиляція, мережеві кабелі);
- монтаж санвузлів, кухонних блоків.
- Капітальні покращення (heavy TI / custom build-out):
- перепланування з втручанням у несучі конструкції (де дозволено);
- повна реконструкція систем опалення, вентиляції, кондиціонування (HVAC);
- інсталяція складних систем безпеки, відеоспостереження, серверних кімнат;
- спеціалізовані рішення (медичне обладнання, лабораторії, пекарні, міні-виробництва тощо).
Основні види робіт, які входять до TI
Нижче перелік типових елементів, які найчастіше зустрічаються в межах TI:
- Внутрішні перегородки та кімнати:
Створення офісів, переговорних, складських зон, reception-зон тощо. - Освітлення та електромережі:
Додаткові лінії електропостачання, вимикачі, розетки, комп'ютерні мережі, ІТ-інфраструктура. - HVAC-системи:
Монтаж або перенесення систем кондиціювання, вентиляції, опалення — особливо актуально для офісів, медичних центрів, ресторанів. - Підлоги, стелі, декоративні покриття:
Замінюються з урахуванням брендбуку, фірмового стилю чи корпоративних вимог (антистатичні підлоги, шумоізоляційна стеля тощо). - Сантехнічні роботи:
Монтаж нових санвузлів, підключення кухонного обладнання, подача води в лабораторії чи кафе. - Фасадна вивіска, брендовані елементи:
У випадку з рітейлом — це окрема, критично важлива частина TI, яка потребує узгодження із власником будівлі й іноді з органами місцевого самоврядування. - Спеціалізоване обладнання:
Наприклад, монтаж лабораторного устаткування, кухонних витяжок у ресторанному бізнесі, ізоляційних приміщень у медичній сфері.
Коли TI вважаються частиною об’єкта, а коли — майном орендаря?
Це важливий нюанс. Частина TI (наприклад, перегородки, стелі, електромережі) стає частиною нерухомого майна та, як правило, залишається у приміщенні після завершення оренди. Інші елементи, як-от офісні меблі, побутова техніка, комп’ютери, деяке торгове обладнання — є рухомим майном орендаря, і він має право його демонтувати під час виїзду.
Вирішення цього питання зазвичай прописується в договорі оренди. Якщо не прописано — можуть виникати суперечки, зокрема щодо компенсацій або зобов’язань демонтажу.
Tenant Improvements — це невід'ємна частина орендних відносин у сегменті комерційної нерухомості. Вони дозволяють орендарям адаптувати приміщення під конкретні завдання та стандарти бренду, а орендодавцям — зробити свої об'єкти привабливішими для бізнесу. Але оскільки це питання тісно пов’язане з грошима, майновими правами та технічними характеристиками об'єкта, кожен аспект TI потребує чіткого юридичного і фінансового регулювання.
Хто ініціює TI: орендар чи орендодавець?
У переважній більшості випадків саме орендар виступає ініціатором Tenant Improvements (TI). Це логічно: кожен бізнес має свої унікальні вимоги до простору — як функціональні, так і естетичні. Більше того, саме орендар розуміє специфіку роботи персоналу, очікування клієнтів, особливості обладнання та стандарти свого бренду. Наприклад:
- Медичний центр потребує кабінетів із шумоізоляцією, додаткових систем вентиляції та технічної води.
- ІТ-компанія хоче open-space із переговорними, телефонними будками, лаунж-зонами й серверною.
- Ресторан має створити повноцінну кухню з витяжкою, підлоги з антиковзким покриттям, холодильні кімнати, окремий санвузол для персоналу.
- Рітейл-магазин потребує торгового залу, складських зон, зони кас і брендованої вивіски.
Таким чином, саме орендар ініціює адаптацію приміщення, керуючись своїми бізнес-завданнями, але узгодження з орендодавцем є обов’язковим
Незалежно від того, хто виступає ініціатором, усі TI повинні бути погоджені з орендодавцем — як у технічному, так і в юридичному плані. Причини цього очевидні:
- Зміни можуть впливати на капітальну структуру об’єкта. Наприклад, монтаж додаткових вентиляційних каналів або перенесення пожежних датчиків вимагає інтеграції в загальні системи будівлі.
- Будь-які покращення залишаються в об’єкті після завершення договору, якщо інше не передбачено контрактом. Тобто TI можуть потенційно вплинути на подальше використання або вартість приміщення.
- Орендодавець несе відповідальність перед контролюючими органами. Наприклад, порушення норм пожежної безпеки, санітарних або будівельних вимог може мати юридичні наслідки.
Саме тому, навіть якщо орендар повністю оплачує та організовує TI, проєкт робіт, підрядники, технічні креслення та терміни узгоджуються з орендодавцем до початку будь-яких дій.
Коли TI ініціює орендодавець
Хоча орендар є основним ініціатором змін, іноді орендодавець сам пропонує провести TI, зокрема у таких випадках:
1. Щоб швидше здати приміщення
Особливо на ринку з високим рівнем вакантності або в об'єктах, які довго не здавалися. У таких випадках власник:
- проводить базовий ремонт (white box);
- встановлює перегородки, освітлення, кондиціонери;
- навіть може запропонувати повний дизайн-проєкт “під ключ”.
Це називається “Turnkey delivery” — передача приміщення в готовому до роботи стані. Такий підхід часто використовують у торговельних центрах, бізнес-центрах класу A, а також на ринках із високою конкуренцією.
2. За запитом якорного орендаря
У великих проектах девелопери готові інвестувати в TI для ключових клієнтів, щоб залучити їх на тривалий термін. Умовою такої співпраці зазвичай є довгострокова оренда (від 5–7 років) або взяття великої площі.
3. Щоб забезпечити стандарти будівлі
Іноді орендодавець сам визначає частину TI, які є обов’язковими (наприклад, протипожежні системи, уніфіковані стелі, датчики CO₂, LED-освітлення) — для збереження єдиного стандарту об'єкта.
Як власник може підтримати ініціативу орендаря?
Коли ініціатива TI належить орендарю, орендодавець може зменшити фінансове навантаження наступними способами
1. TI allowance
Це найпоширеніший варіант — орендодавець надає фіксовану суму коштів або бюджет на ремонт. Наприклад:
“TI allowance у розмірі $100/м² або загальною сумою до $30 000”.
Іноді ця сума не виплачується готівкою, а зараховується як знижка в орендній платі або покриває частину рахунків за підрядника.
2. Free rent (пільговий період)
Інший варіант — це безорендний період на час ремонту. Наприклад:
“Перші два місяці оренди без оплати для проведення TI”.
Це особливо вигідно для стартапів і малого бізнесу, які не мають гнучкого бюджету.
3. Додаткові сервіси замість грошей
Наприклад, орендодавець може:
- узгодити спеціального підрядника, який виконає роботи за нижчою ціною;
- надати доступ до технічних систем;
- забезпечити допомогу інженера з боку об’єкта.
Як відбувається узгодження TI між сторонами?
Зазвичай процедура виглядає так:
- Орендар подає запит із описом необхідних робіт.
- Орендодавець розглядає та погоджує перелік, креслення, підрядників.
- Оформляється технічне завдання або додаток до договору.
- Орендар або власник (залежно від домовленостей) організовує ремонт.
- Після завершення проводиться перевірка та підписання акту прийому.
Tenant Improvements — це спільна зона відповідальності, в якій ініціатива зазвичай належить орендареві, а контроль — орендодавцеві. Найкращі проєкти реалізуються там, де обидві сторони діють як партнери: з чітким баченням, прописаними умовами і взаємною вигодою. Вміння правильно узгодити TI ще до підписання договору — це один із ключових факторів довготривалих і продуктивних орендних відносин.
Формати фінансування TI: хто за що платить
Tenant Improvements (TI) передбачають фінансові витрати, які можуть бути поділені між орендарем і орендодавцем різними способами. Формат фінансування часто залежить від ринкової ситуації, типу приміщення, переговорної сили сторін і тривалості договору. Нижче розглянемо основні моделі фінансування TI, які застосовуються у комерційній нерухомості.
Tenant pays — орендар фінансує повністю
Найпростіший і найпоширеніший варіант — коли орендар самостійно фінансує всі витрати на TI, включаючи проєктування, закупівлю матеріалів, оплату підрядників, технічний нагляд тощо. У такому випадку орендодавець:
- лише узгоджує проєкт і перелік робіт;
- не бере участі у виборі підрядників;
- не несе фінансових витрат.
Ця модель вигідна для орендодавця, оскільки:
- не вимагає інвестицій;
- не створює ризиків перевищення бюджету;
- TI залишаються в приміщенні після завершення договору.
Проте для орендаря це — найбільш витратний сценарій, особливо якщо йдеться про “сирі” приміщення shell & core, де потрібно зробити всі роботи з нуля (від стяжки підлоги до систем вентиляції).
Така модель часто застосовується:
- у сегменті малих офісів;
- у випадку короткострокової оренди;
- у рітейлі, коли приміщення передається без жодних оздоблювальних робіт.
TI Allowance — часткова компенсація від орендодавця
TI Allowance (або TI Contribution) — це фінансова участь орендодавця в покритті витрат на TI, яку сторони заздалегідь узгоджують у договорі. Це може бути:
- фіксована сума у валюті (наприклад, $10,000);
- розрахунок за площею (наприклад, $50/м² × 200 м² = $10,000);
- або комбінована модель із плаваючою часткою.
Формат TI Allowance є компромісом між орендарем і орендодавцем. Він дозволяє:
- орендарю зменшити початкові витрати;
- орендодавцю залучити клієнта, інвестуючи в його бізнес.
Типові умови TI Allowance:
- сума використовується виключно на погоджені з орендодавцем роботи;
- орендар має надати детальний кошторис, проєкт, а після завершення — акти, фото та підтвердження витрат;
- компенсація може бути:
- виплачена грошима після завершення ремонту;
- зарахована як знижка на оренду;
- використана як оплата рахунків підрядника напряму.
TI Allowance найчастіше використовується:
- у преміальних офісах (клас A);
- у довгострокових договорах (від 3–5 років);
- у випадках, коли орендар займає велику площу.
Turnkey Build-out — TI “під ключ” від орендодавця
Turnkey Build-out — це варіант, коли орендодавець бере на себе повну відповідальність за реалізацію TI, передаючи орендарю вже готове приміщення, придатне для роботи.
У цьому випадку:
- орендодавець погоджує з орендарем технічне завдання та проєкт;
- самостійно обирає підрядників, здійснює закупівлі, контролює хід робіт;
- після завершення передає приміщення орендарю “під ключ”.
Цей варіант дуже зручний для компаній, які:
- не мають внутрішніх ресурсів на управління ремонтом;
- хочуть скоротити терміни відкриття офісу чи магазину;
- прагнуть уникнути ризиків, пов’язаних з будівельними роботами.
Проте Turnkey Build-out вимагає:
- високого рівня довіри до орендодавця;
- ретельної деталізації завдання, щоб уникнути непорозумінь щодо якості, матеріалів, брендів, дизайну;
- довшого процесу погодження, адже роботи часто виконуються до підписання договору або в рамках спеціального додатку.
Цей варіант часто застосовують у великих торгових центрах, бізнес-центрах класу A, а також при відкритті мережевих об’єктів, де важливо дотриматися фірмового стандарту.
Як це оформлюється в договорі оренди
Правильне юридичне оформлення умов щодо Tenant Improvements (TI) — ключовий елемент захисту інтересів як орендаря, так і орендодавця. Оскільки TI передбачають зміни в майні, фінансові витрати та впливають на функціонування об'єкта, всі пов’язані деталі повинні бути чітко зафіксовані в договорі оренди або в окремій додатковій угоді.
Основні пункти, які мають бути прописані:
Хто виконує роботи
У договорі необхідно чітко зазначити, хто є відповідальною стороною за реалізацію TI:
- Якщо це орендар — він організовує всі роботи, укладає договори з підрядниками, отримує дозволи (за потреби) та контролює процес.
- Якщо це орендодавець — він самостійно або через визначеного підрядника виконує весь обсяг робіт згідно з технічним завданням, погодженим із орендарем.
Також доцільно зазначити вимоги до якості виконання, строки, контроль етапів, та що вважається "завершенням" робіт.
Хто фінансує роботи
У договорі потрібно точно вказати:
- Хто покриває витрати: орендар, орендодавець або обидві сторони.
- Чи надається TI allowance — у якій формі, розмірі, на які види робіт.
- Умови надання allowance: коли, як і на яких підставах сума виплачується чи зараховується (після підтвердження витрат, завершення робіт тощо).
Цей пункт особливо важливий, якщо фінансування розділене — наприклад, орендодавець покриває базовий ремонт, а орендар — фінішну обробку або нестандартні елементи.
Графік виконання робіт
Договір має містити:
- Конкретні строки початку та завершення TI.
- Умови доступу до приміщення для проведення робіт до офіційного початку оренди (якщо це дозволено).
- Визначення, чи оплачує орендар оренду в період ремонтних робіт (іноді передбачаються пільгові або “build-out” місяці).
Також бажано встановити відповідальність за затримку виконання та порядок фіксації завершення (акти, фото, незалежна оцінка тощо).
Подальша доля TI після закінчення договору
Це одне з найбільш спірних питань, яке варто врегулювати ще до початку оренди. Варіанти:
- TI залишаються в приміщенні без компенсації — найбільш поширена модель, коли орендар не має права демонтувати навіть те, що він сам оплатив.
- Орендар зобов’язаний повернути приміщення до початкового стану — часто застосовується в офісній нерухомості (наприклад, демонтаж перегородок).
- Компенсація TI — якщо вони виконані за погодженням з орендодавцем і підвищують цінність об’єкта, договір може передбачати часткову компенсацію.
Критично важливо узгодити, що є “покращенням”, а що — “рухомим майном”, яке орендар має право забрати з собою.
Умови при достроковому розірванні
Договір також повинен визначати:
- чи компенсується частка вартості TI, якщо орендар залишає приміщення раніше закінчення строку;
- хто відповідає за завершення розпочатих робіт;
- як розраховується залишкова вартість TI (пропорційно до строку оренди, балансової вартості тощо);
- чи може орендодавець утримати частину TI allowance у разі порушення умов договору.
Ці положення особливо актуальні для довгострокової оренди або при великих інвестиціях у ремонт.
Форма оформлення: окремий TI Agreement чи додаток
Усі вищезгадані умови можуть оформлюватися:
- у вигляді окремого документа — Tenant Improvement Agreement;
- або як розділ або додаток до основного договору оренди.
Окремий договір доречний, коли:
- роботи масштабні й технічно складні;
- є сторонні підрядники, залучені орендодавцем;
- фінансування здійснюється частинами, з декількома етапами контролю.
У простіших випадках (наприклад, фіксована allowance без будівельних ризиків) достатньо одного розділу в договорі.
Як домовлятися про TI: поради обом сторонам
Успішне погодження умов Tenant Improvements (TI) вимагає чіткої комунікації, взаємної довіри та підготовки з обох сторін. Для орендаря — це шанс зменшити початкові інвестиції, а для орендодавця — можливість залучити якісного клієнта та підвищити привабливість об’єкта. Щоб перемовини завершилися вдало, важливо враховувати ключові принципи підготовки до угоди.
Поради для орендаря
1. Завчасно підготуйте проект і кошторис
Перш ніж обговорювати умови TI, варто мати чітке уявлення про:
- функціональне зонування;
- обсяг робіт (внутрішні перегородки, комунікації, оздоблення);
- попередню вартість робіт.
Наявність ескізу або навіть попереднього кошторису надає вагу вашим аргументам під час переговорів і дозволяє орендодавцю краще оцінити доцільність фінансування. Без конкретики складно говорити про суми TI allowance чи строки реалізації.
2. Обґрунтуйте свій запит на TI allowance
Попросити компенсацію — не означає її автоматично отримати. Запит на TI allowance має бути:
- логічно обґрунтований (поясніть, чому потрібні саме такі зміни);
- підкріплений бізнес-планом або прогнозами діяльності;
- зрозумілий для орендодавця як інвестиція, що окупиться протягом строку оренди.
Наприклад, якщо ви плануєте відкриття кав’ярні — поясніть, як облаштування кухні й зали вплине на кількість клієнтів і стабільність вашої присутності в приміщенні.
3. Просіть комбінований варіант: частина TI + безорендний період
Замість виключно грошової компенсації, запропонуйте комбінований підхід:
- орендодавець виділяє частину TI allowance;
- додатково надає пільговий період без орендної плати (наприклад, перші 2–3 місяці).
Це зменшить початкові фінансові навантаження, а орендодавцю дозволить контролювати витрати. Такий підхід часто застосовується в практиці бізнес-центрів, торгових центрів та street-retail.
4. Уточніть, що буде з TI після виїзду
Важливо заздалегідь погодити:
- чи можна буде демонтувати та забрати технічне чи комерційне обладнання (наприклад, касові зони, кухонні витяжки, фірмові меблі);
- хто відповідатиме за відновлення приміщення до “базового стану”;
- чи можлива компенсація за залишені TI, якщо вони мають цінність для орендодавця.
Ці умови краще фіксувати письмово, навіть якщо наразі здається, що «все очевидно».
Поради для орендодавця
1. Перевірте надійність орендаря перед погодженням на TI
Якщо орендодавець погоджується інвестувати у TI (повністю або частково), важливо оцінити:
- фінансову стабільність орендаря;
- досвід на ринку, історію бізнесу;
- платоспроможність (через банківські довідки або платіжну історію);
- план діяльності (чи справді бізнес буде ефективно працювати в цьому приміщенні).
Це зменшує ризик, що TI залишаться незавершеними, або орендар достроково розірве договір, залишивши ремонт незадіяним.
2. Деталізуйте умови в договорі: строки, компенсації, права власності
Щоб уникнути непорозумінь, орендодавець має забезпечити:
- чітке визначення, які роботи входять до TI;
- строки реалізації та відповідальність за їх недотримання;
- порядок передачі TI після завершення договору (залишаються, демонтуються, відшкодовуються тощо);
- зазначення, кому належить те, що буде створено — іноді капітальні поліпшення переходять у власність орендодавця одразу після завершення робіт.
Також важливо передбачити, чи має орендодавець право відмовити у компенсації, якщо орендар не надав необхідні документи (кошторис, акти, фото тощо).
3. Забезпечте технічний контроль або авторський нагляд
Навіть якщо роботи виконує орендар, орендодавцю варто:
- визначити особу, відповідальну за технічний супровід робіт (інженер, технік, представник керуючої компанії);
- зафіксувати необхідність погодження етапів робіт;
- забезпечити контроль дотримання норм пожежної, електричної та санітарної безпеки.
Це дозволить уникнути ситуацій, коли орендар проводить роботи, які пізніше можуть суперечити технічним або юридичним нормам експлуатації будівлі.
Висновок
Tenant Improvements (TI) — це невіддільна частина комерційної оренди, яка дозволяє орендарям адаптувати приміщення під потреби бізнесу, а орендодавцям — підвищити привабливість об'єкта і залучити якісних клієнтів. Успішна реалізація TI залежить не лише від бюджету, а й від того, наскільки грамотно побудовані взаємовідносини між сторонами.
Орендарі повинні підходити до питання TI стратегічно — з підготовленим проектом, чітким розрахунком вартості та розумінням своїх прав. Водночас орендодавці мають оцінювати доцільність інвестицій у покращення, захищаючи свої інтереси через договірні механізми та технічний нагляд.
Існують різні моделі фінансування TI — від повного покриття витрат орендарем до реалізації ремонту «під ключ» силами орендодавця. Гнучкий підхід і здатність знайти компроміс дозволяють створити вигідні умови для обох сторін.
Чітке юридичне оформлення, завчасна комунікація та прозоре визначення відповідальності — запорука того, що TI не стане джерелом конфліктів, а навпаки — стане ефективним інструментом розвитку бізнесу та управління нерухомістю.