Як «Епіцентр» створює власні торговельні комплекси: стратегія Олександра та Галини Герег у комерційній нерухомості

«Епіцентр К» — одна з найвідоміших і найуспішніших компаній України, яка трансформувалась із локального магазину будматеріалів у багатопрофільну національну бізнес-імперію. Заснована у 2003 році, компанія пройшла шлях від одного торговельного об’єкта в Києві до мережі, що охоплює всі області України, з десятками гіпермаркетів, логістичних хабів і власних виробництв.

Однією з головних запорук успіху стала стратегічна ставка на комерційну нерухомість. «Епіцентр» не просто відкривав магазини — він створював власну інфраструктуру, інвестуючи у землю, будівництво та розвиток об’єктів, які з часом перетворювались на повноцінні торговельні комплекси. Такий підхід дозволив компанії не лише зберігати незалежність від ринку оренди, а й формувати нові урбаністичні середовища у багатьох містах України.

За цим масштабним проєктом стоять Олександр та Галина Гереги — подружжя підприємців, які не лише очолюють компанію, а й особисто керують ключовими напрямками розвитку. Їхній управлінський стиль поєднує глибоку ділову інтуїцію, довгострокове бачення і практичний підхід до кожного об’єкта. Сьогодні їхній приклад — це не просто історія успішного ритейлу, а модель того, як комерційна нерухомість може бути двигуном масштабного бізнесу в українських реаліях.

Біографія засновників

Олександр Володимирович Герега

• Дата та місце народження: 27 червня 1967 року, смт. Городок, Хмельницька область.
• Освіта: навчався в Городоцькому професійно-технічному училищі, потім у Хмельницькому кооперативному технікумі. У 1996 році закінчив Львівську комерційну академію за спеціальністю «менеджмент організацій».
• Початок кар’єри: у 1990—1991 роках працював експедитором, потім займався торгівлею кавою та шоколадом. У 1994 році відкрив торгівлю керамічною плиткою, а в 1996 разом з дружиною започаткував першу компанію «Цермет АГС».
• Поява мережі «Епіцентр»: у 2003 році на основі досвіду поставок було засновано ТОВ «Епіцентр К», перший будівельний гіпермаркет відкрили у 2005 році на вулиці Братиславській у Києві. До 2012 року мережа налічувала близько 40 об’єктів.
• Політична та громадська діяльність: з 2012 року — народний депутат VII, VIII і IX скликань, засновник партії «За конкретні справи», президент Федерації тяжкої атлетики України.
• Інші бізнес-напрями: після купівлі мережі «Нова Лінія» та агрофірм став власником великої групи активів: від логістики до деревообробки і керамограніту.

Галина Федорівна Герега

• Дата народження: 9 серпня 1959 року, с. Глинець Яворівського району Львівської області.
• Освіта: закінчила Львівський кооперативний технікум (1978), а в 1983 році стала магістром технологічного факультету Київського торговельно-економічного інституту.
• Рання кар'єра: майстер виробничого навчання в кулінарному училищі (1983–1988), старший інженер-технолог при Вищій партійній школі (1988–1993), потім заступник директора на «Глибочиці» (1994–1998), фінансовий директор «Цермет АГС» (1998–2003).
• Роль в «Епіцентрі»: від 2003 року виконує функції фінансового директора і співвласниці групи компаній «Епіцентр К», стала ключовим управляючим фінансами.
• Громадська діяльність: депутат Київської міської ради п’ятих–шостих скликань, секретар Київради (2011–2014), виконувач обов’язків голови Київради (2012–2014). Має ступінь кандидата економічних наук.
• Благодійність та нагороди: організувала гуманітарні центри під час війни, закупівлю медтехніки, реанімобілів, підтримку лікарень та спорту. Нагороджена орденами «За заслуги» I–III ступенів та княгині Ольги.

Ця біографічна довідка показує, що Олександр — рушійна сила в розвитку бізнесу, а Галина відповідає за фінанси, інфраструктуру та соціальну складову. Разом вони створили сімейну бізнес-імперію, в якій комерційна нерухомість стала основою стратегії зростання та диверсифікації активів.

Стратегія власної нерухомості

Одна з ключових відмінностей мережі «Епіцентр» від більшості українських ритейлерів — це принципове рішення не орендувати, а будувати власну комерційну нерухомість. Така стратегія формувалася з перших років існування компанії й дозволила їй не лише вижити у складні економічні періоди, а й стати одним із найбільших приватних забудовників країни.

Чому «Епіцентр» будує, а не орендує?

Причини цього підходу — як стратегічні, так і операційні:

• Контроль над простором: оренда не дає повної свободи у зміні планування, розміщенні зон, інтеграції додаткових сервісів. Власна будівля — це повна гнучкість.
• Захист від інфляції та коливань ринку оренди: у періоди зростання цін орендарі часто змушені скорочувати площі або міняти локації. «Епіцентр» цього уникає.
• Можливість вкладати у довгострокові рішення: енергоефективні технології, модернізація, впровадження автоматизації — усе це окупається лише у власній нерухомості.
• Інвестиція, що працює: навіть у разі зміни формату або бізнес-моделі, будівля залишається активом, який можна адаптувати, здати в оренду або продати.

Переваги володіння власними ТЦ

1. Економія в довгостроковій перспективі
   Хоча початкові інвестиції значно більші, з часом утримання об’єкта стає дешевшим, ніж оренда великої площі на відкритому ринку.
2. Масштабування з передбачуваними витратами
   Власна нерухомість дозволяє точно планувати фінансову модель для нових об’єктів, не залежачи від орендодавців, інфляції чи змін у законодавстві.
3. Стабільність в кризові періоди
   Під час економічної нестабільності або війни орендарі зазнають ризику втратити приміщення. «Епіцентр», як власник, зберігає свої позиції, знижує операційні витрати та може гнучко реагувати на ситуацію.
4. Можливість створювати мультиформат
   Компанія проектує об’єкти одразу як торговельно-логістичні хаби з місцем для складів, офісів, кафе, фітнес-клубів та інших функцій — що складно реалізувати у типових орендованих ТЦ.

Як це допомагає масштабувати бізнес?

Стратегія будівництва власних об’єктів дозволила «Епіцентру» масштабуватись із надзвичайною швидкістю, особливо у регіонах:

• У містах, де відсутні відповідні приміщення, компанія просто зводить новий комплекс з нуля.
• Формати адаптуються під конкретну локацію: у маленьких містах — менші гіпермаркети, у мегаполісах — торговельні гіганти.
• Мережа активно використовує земельні ділянки стратегічного призначення (біля трас, розв’язок, у промзонах) для будівництва об’єктів, що забезпечують логістику для всієї області.

Результат — не лише гнучкий, стійкий і прибутковий бізнес, а й позитивний вплив на розвиток інфраструктури українських міст.

Географія розвитку

Однією з найбільш вражаючих складових стратегії компанії «Епіцентр К» є її масштабна й послідовна географічна експансія. За 20 років компанія виросла з одного торговельного гіпермаркету в Києві до найбільшої DIY-мережі в Україні з десятками власних торговельно-логістичних об’єктів, розташованих у всіх областях країни. При цьому компанія не обмежується лише великими містами — вона активно присутня і в середніх, і в малих населених пунктах.

Розвиток географії «Епіцентру» став можливим саме завдяки стратегії володіння власною нерухомістю. Компанія не залежить від наявності вільних комерційних площ на ринку, а обирає локації самостійно — з огляду на логістику, попит, перспективу розвитку регіону та інші фактори. Це дає їй змогу планувати розвиток не на місяці, а на роки вперед, інвестуючи в інфраструктуру, яка змінює вигляд цілих мікрорайонів або промислових зон.

Зокрема, «Епіцентр» обирає ділянки поблизу автомагістралей, на виїздах із міст, у зонах майбутнього житлового або промислового будівництва. Багато таких об’єктів із часом стають новими центрами економічного тяжіння для міста: навколо них з’являються АЗС, фуд-корти, аптеки, логістичні склади, нові дороги.

У великих обласних центрах компанія відкриває гіпермаркети площею 20–100 тисяч квадратних метрів, які часто включають не лише магазини, а й ресторани, кафе, офіси, спортивні клуби, дитячі розважальні зони. Водночас у менших містах відкриваються об’єкти більш компактного формату — 6–10 тисяч м², які адаптовані до місцевих потреб. Таке гнучке форматування дозволяє утримувати присутність по всій країні без компромісу з ефективністю.

Особливо важливо підкреслити, що навіть в умовах повномасштабної війни компанія не згорнула інвестиції. Навпаки, у 2022–2024 роках було відкрито та реконструйовано понад 10 об’єктів, зокрема у Львові, Вінниці, Дніпрі, Чернівцях, Ужгороді. Окрім відкриття нових локацій, «Епіцентр» активно впроваджує програми реконструкції старих ТЦ: оновлює фасади, модернізує інженерні системи, розширює торгові зони, додає сучасні сервіси.

Варто зазначити й роль логістичних центрів, які компанія вибудовує поруч із ключовими торговими об’єктами. Це дозволяє забезпечити швидке постачання товарів, знизити витрати на доставку й підтримувати високий рівень сервісу незалежно від регіону.

Таким чином, географія розвитку «Епіцентру» — це не лише про кількість магазинів чи охоплену площу. Це про створення повноцінної інфраструктури з акцентом на довгостроковий вплив на економіку регіонів, розвиток міст, створення робочих місць та трансформацію простору навколо себе.

Мультиформатність: більше, ніж DIY

Хоча бренд «Епіцентр» традиційно асоціюється з DIY-сегментом — товарами для будівництва, ремонту і дому — за останні роки компанія суттєво розширила свою бізнес-модель. Сьогодні об’єкти «Епіцентр К» — це не просто магазини, а багатофункціональні комплекси, які об'єднують у собі елементи торгівлі, розваг, обслуговування та навіть освіти. Такий підхід дозволяє компанії не лише збільшувати середній чек, а й перетворювати свої торговельні центри на точки тяжіння для цілого району чи міста.

Поєднання торговельного, розважального та сервісного формату

Нова стратегія розвитку передбачає створення універсального простору, де відвідувач може не тільки купити будівельні матеріали чи побутову техніку, а й провести дозвілля або вирішити повсякденні справи. Таким чином, торговельний об'єкт «Епіцентр» перетворюється на сучасний мікроцентр послуг.

У межах одного комплексу відвідувачі можуть:

• закупитися продуктами у продуктовому супермаркеті NOVUS або «Центральний»;
• повечеряти в кафе чи ресторані;
• залишити дітей у дитячій зоні;
• записатися до фітнес-клубу чи салону краси;
• скористатися банківськими послугами чи аптекою;
• отримати консультацію в медичному центрі або пройти діагностику;
• подивитися фільм або взяти участь у майстер-класі.

Це дозволяє формувати нову споживчу звичку — візит до «Епіцентру» вже не обмежується одним завданням, а стає частиною стилю життя.

Приклади нових концепцій: E.Life Mall, спортклуби, кафе

Яскравим прикладом нового формату стала концепція E.Life Mall — торговельно-розважального центру, впровадженого у столичних об'єктах. Це великий простір, поділений на тематичні зони, кожна з яких орієнтована на окрему категорію покупців — від DIY до fashion, від гастрономії до розваг.

У багатьох оновлених і нових об’єктах з’явилися сучасні спортивні клуби Epicentr Sports Club, які займають цілі поверхи й пропонують послуги преміум-класу. Також активно розвивається напрям ресторанного бізнесу — у деяких ТЦ відкриваються кафе власної торговельної марки або співпрацю з відомими гастрономічними брендами.

Ще один напрям — освітні івент-зони, де регулярно проводяться виставки, майстер-класи, презентації, зустрічі з дизайнерами чи архітекторами. Це формує спільноту навколо бренду, зміцнюючи емоційний зв’язок з клієнтами.

Інтеграція додаткових сервісів: банки, медичні центри, логістика

Сьогодні «Епіцентр» також активно впроваджує додаткові сервіси, які раніше не були характерними для DIY-ритейлу. У межах великих ТЦ відкриваються:

• відділення банків і страхових компаній;
• поштові й логістичні пункти (у тому числі Nova Poshta);
• медичні кабінети, лабораторії, приватні клініки;
• сервісні центри МВС та ЦНАПи у партнерстві з місцевою владою;
• культурно-соціальні простори для громади.

Цей підхід дозволяє формувати не лише обсяг продажів, а й довіру клієнтів — вони сприймають торговий центр не як тимчасове місце покупок, а як частину своєї щоденної інфраструктури.

Таким чином, мультиформатність стає не просто модернізацією бізнесу, а ключовим інструментом конкурентної переваги «Епіцентру», який випереджає інші мережі за гнучкістю, сервісністю та глибиною взаємодії з клієнтами.

Власний девелопмент

Однією з найсильніших сторін компанії «Епіцентр К» є її власна девелоперська і будівельна вертикаль. Це дозволяє компанії повністю контролювати процес створення торговельних об’єктів — від вибору земельної ділянки до введення будівлі в експлуатацію. Такий підхід не лише скорочує терміни реалізації проєктів, а й забезпечує стабільну якість та оптимізацію витрат.

Наявність внутрішньої будівельної та девелоперської команди

На відміну від багатьох ритейлерів, які залучають зовнішніх забудовників, «Епіцентр» має власну девелоперську службу, що включає фахівців з архітектури, інженерії, будівництва, логістики, безпеки, енергоефективності та управління проєктами. Компанія також має свої будівельні компанії та виробничі потужності, що дозволяє реалізовувати об'єкти "під ключ", не залежачи від зовнішніх підрядників.

Цей підхід забезпечує:

• стабільну якість матеріалів і виконання робіт;
• чітке дотримання бюджетів;
• зменшення ризиків затримок;
• інтеграцію енергоефективних рішень, автоматизації, нових технологій вже на етапі проєктування.

Етапи створення об’єкта: від ділянки до експлуатації

Розробка нового торговельного комплексу проходить через кілька чітко структурованих етапів, які керуються внутрішніми командами компанії:

1. Аналіз та вибір земельної ділянки
   Оцінюються трафік, логістика, перспективи розвитку району, доступ до інженерних мереж, юридичний статус землі.
2. Архітектурне та інженерне проєктування
   Розробка функціонального зонування, врахування мультиформатності, енергоефективності, особливостей регіону.
3. Отримання дозволів і погоджень
   Компанія має досвід роботи з місцевими органами влади по всій країні, що спрощує процедури.
4. Будівництво
   Реалізується силами внутрішніх підрядних структур або під контролем власних проєктних менеджерів.
5. Інтеграція комерційної інфраструктури
   Паралельно з будівництвом відбувається планування зон для орендарів, підключення сервісів, тестування технологій.
6. Введення в експлуатацію та запуск
   Завершальний етап включає навчання персоналу, тестування логістики, відкриття з маркетинговою підтримкою.

Як це впливає на вартість і контроль якості

Завдяки внутрішній девелоперській вертикалі компанія має можливість суттєво знижувати собівартість будівництва без втрати якості. Власні виробничі підприємства (наприклад, керамічні заводи, деревообробка, металообробка) постачають матеріали за собівартістю, що дозволяє контролювати ціни на кожному етапі.

Крім того, централізований контроль над процесами знижує кількість помилок, усуває дублювання витрат і дозволяє ефективно впроваджувати інноваційні рішення. Наприклад, в останні роки компанія активно інвестує в енергоефективні системи опалення, вентиляції, освітлення, а також в автоматизацію складських і логістичних процесів — і всі ці рішення проектуються та реалізуються внутрішніми командами.

Такий підхід дозволяє «Епіцентру» відкривати нові об’єкти навіть у складні для галузі періоди, підтримуючи високий стандарт якості та забезпечуючи швидке повернення інвестицій.

Інші види нерухомості

Хоча основним вектором розвитку компанії «Епіцентр К» залишаються торговельні комплекси формату DIY та мультифункціональні центри, структура активів компанії включає й інші типи нерухомості, які посилюють її стратегію вертикальної інтеграції, оптимізації логістики та виходу на нові споживчі ринки.

Склади, логістичні хаби, агроінфраструктура

«Епіцентр» активно інвестує у створення розгалуженої мережі складів і логістичних центрів, що дозволяє ефективно управляти постачанням, розподілом товарів і підтримкою стабільного товарного запасу по всій країні. Ці об’єкти часто розташовуються поруч із великими торговельними центрами або в логістично вигідних точках — біля автомагістралей, залізничних вузлів або поблизу великих міст.

Особливу увагу компанія приділяє аграрному напрямку. Власні елеватори, зерносховища, логістичні хаби для агропродукції, холодні склади дозволяють обслуговувати як внутрішні потреби компанії (через ланцюг ферм — виробництво — продаж у гіпермаркетах), так і виходити на зовнішній ринок з конкурентною пропозицією.

Ці інвестиції створюють фундамент для масштабної агроінфраструктури, яка включає не тільки логістику, а й переробку, зберігання та експорт сільськогосподарської продукції.

Нерухомість під бренди: NOVA, INSHI, агросектор

Паралельно з розвитком DIY-сегменту, «Епіцентр» просуває інші напрямки під окремими брендами. Зокрема:

• NOVA — бренд преміального формату, орієнтований на товари для дому, декор, меблі, освітлення. Такі магазини часто відкриваються у форматі шоурумів у межах великих ТЦ «Епіцентр» або як окремі торговельні об’єкти.
• INSHI — новий бренд, що фокусується на товарах для інтер’єру, дизайну та стилю життя. Його концепція передбачає більш персоналізований підхід до покупців і створення lifestyle-простору.
• Агросектор — у межах вертикальної інтеграції «Епіцентр Агро» володіє значною кількістю земель, ферм, агропереробних підприємств, логістичних майданчиків. Це не лише доповнення до роздрібного бізнесу, а й повноцінний сегмент у групі компаній.

Кожен з цих брендів потребує відповідної інфраструктури — торговельних приміщень, шоурумів, складів, виставкових майданчиків. І в кожному випадку «Епіцентр» використовує свою філософію — будувати, а не орендувати.

Розвиток житлових або готельних об’єктів

Останнім часом компанія проявляє зацікавлення у розвитку житлової та готельної нерухомості. Хоча цей напрям ще не є масовим, окремі проєкти вже реалізуються або перебувають на стадії планування. Мова йде про:

• Будівництво житлових комплексів поблизу нових або реконструйованих ТЦ;
• Інтеграцію житлової забудови у межах комерційних кластерів (mixed-use);
• Розробку готельних об’єктів у туристично привабливих регіонах або біля великих логістичних вузлів.

Цей напрям є логічним продовженням мультиформатної стратегії компанії й відкриває нові можливості для синергії між бізнес-напрямками: житло поруч із ТЦ, сервісність для бізнес-туристів, комерційна інфраструктура як конкурентна перевага для ЖК тощо.

Таким чином, «Епіцентр К» демонструє масштабне бачення нерухомості — не як засобу розміщення ритейлу, а як стратегічного активу, що формує інфраструктуру, ринки й навіть стилі життя навколо бренду.

Висновок

Стратегія, яку реалізують Олександр та Галина Гереги через компанію «Епіцентр К», вирізняється унікальністю в контексті українського ринку. У той час як більшість ритейлерів фокусуються на оренді або співпраці з сторонніми девелоперами, Гереги зробили ставку на повну інтеграцію процесів — від вибору локації до експлуатації об’єкта. Це дозволило компанії контролювати кожен етап створення комерційного простору, досягати стабільності в періоди криз та значно знижувати ризики залежності від зовнішніх факторів.

Інтеграція власного девелопменту, будівельних потужностей, логістичних ланцюгів, а згодом і виробництва матеріалів, а також агросектору та мультиформатного підходу — усе це робить «Епіцентр» системною платформою для розвитку не тільки ритейлу, а й міського середовища.

Як бізнес моделює міський простір через нерухомість

Створюючи торговельні комплекси, логістичні хаби, житлові квартали чи мультифункціональні простори, «Епіцентр» фактично моделює нові міські середовища. Компанія працює не лише з уже сформованими центрами, а й створює нові точки притягання: біля трас, у промзонах, на периферії міст. Це спричиняє розвиток інфраструктури, появу нових сервісів, збільшення трафіку та житлової забудови навколо.

Іншими словами, бізнес стає рушієм урбаністичних змін — впливаючи на просторову організацію міста, транспортні зв’язки, економічну активність та якість життя мешканців. Це і є прикладом того, як комерційна нерухомість перестає бути лише місцем продажу, а стає інструментом перетворення середовища.

Що можуть запозичити інші компанії

Інші українські ритейлери, девелопери та інвестори можуть перейняти з прикладу «Епіцентру» кілька важливих уроків:

• Довгострокове мислення: інвестиції у власну нерухомість окуповуються з часом, але забезпечують незалежність і стабільність.
• Контроль за якістю та швидкістю: вертикальна інтеграція дозволяє уникати зайвих витрат, контролювати процеси та швидше запускати нові об’єкти.
• Мультиформатність: комбінація торгівлі, сервісів, дозвілля та логістики створює нові бізнес-моделі, що відповідають сучасним потребам споживача.
• Інфраструктурна відповідальність: бачення нерухомості як інструменту розвитку територій дозволяє бізнесу ставати партнером громад і держави.

Таким чином, стратегія Герег — це не просто бізнес-план, а масштабна інвестиційна та соціальна концепція, яка вже сьогодні змінює обличчя українських міст і задає нові стандарти для всього ринку.