Как Fozzy Group построила свою сеть супермаркетов: стратегия коммерческой недвижимости от Игоря Баленко

На фоне стремительного развития розничной торговли в Украине Fozzy Group стала одной из самых влиятельных и масштабных компаний, которая сформировала новые стандарты на рынке супермаркетов. С момента своего основания компания не только выстроила мощную инфраструктуру из десятков брендов, но и продемонстрировала эффективную стратегию освоения коммерческой недвижимости. Подход к размещению торговых площадей, их локализация, форма собственности и формат магазинов - все это стало неотъемлемой частью системного успеха Fozzy Group.

Важную роль в формировании этой стратегии сыграл Игорь Баленко - один из ключевых управленцев компании, который неоднократно подчеркивал важность разумного использования недвижимости как актива. Его видение бизнес-модели не ограничивалось краткосрочной выгодой. Наоборот, он сделал ставку на долгосрочную капитализацию, локационную логику и мультиформатность объектов.

В этой статье мы подробно рассмотрим, как именно Fozzy Group строила свое присутствие на карте Украины - от первых шагов до большой логистическо-розничной империи. Особое внимание будет уделено стратегии использования коммерческой недвижимости: аренда или покупка, выбор локаций, инвестиции в собственные объекты, а также влияние внешних факторов - таких как война, экономическая нестабильность и потребительские тенденции. Кроме того, попробуем ответить на вопрос, что делает Fozzy Group настолько эффективной в масштабировании своей розничной сети - и какую роль в этом играет управленческая философия Игоря Баленко.

Биография Игоря Баленко

Ранние годы и образование

Игорь Николаевич Баленко родился 28 июля 1958 года в Киеве в обычной семье служащих. После окончания средней школы в 1976 году он отслужил в советской армии, а затем поступил в Киевский государственный институт иностранных языков, где получил диплом преподавателя французского языка в 1984 году.

Параллельно с учебой Баленко работал: сначала токарем на Киевском авиазаводе имени Антонова, затем натирателем в фирме "Рассвет" и на заводе "Точэлектроприбор", а также имел опыт работы барменом в Грузии.

Начало бизнес-карьеры

Вернувшись в Украину в конце 1980-х, Игорь основал торгово-посреднический кооператив "ДРО", который впоследствии трансформировался в бизнес по поставке одежды, аксессуаров и кондитерской продукции из Грузии.

В 1991 году Баленко открыл первый магазин "Ля Фуршет" - магазин самообслуживания с импортными продуктами, что стало основой сети "Фуршет". К 2006 году сеть насчитывала 66 супермаркетов, что демонстрирует быстрый старт успеха.

Политическая и публичная деятельность

Баленко не ограничился бизнесом. С 2002 года он активно работал в политике: был избран депутатом Киевского городского совета и впоследствии перешел в различные политические фракции - от Народного блока Литвина до "Фронта перемен" и "Европейской солидарности". Также он возглавлял киевскую организацию партии "Фронт Змин".

Занятия общественными делами дополнили его бизнес-подход, добавив прикладного опыта в вопросах градостроительства, архитектуры и землепользования.

Инвестиции и новые проекты вне ритейла

Баленко значительно расширил свой бизнес-портфель:

• Соучредитель совместного предприятия с Auchan Group в 2007 году, проведя продажу 20% акций сети "Фуршет" для развития гипермаркетов и ТРЦ.
• Инвестор в торговые центры "Променада-Центр" и "Променада-Парк" с общей площадью 59 000 м², что обеспечивает стабильный арендный доход около $10 млн в год.
• В портфеле также - рестораны ("Козак Мамай", "San Tori"), гостиницы ("7 дней", "Impressa hotel"), и сеть магазинов "Галерея мод".

Общественные награды и признание

Баленко - кавалер ордена "За заслуги" III степени и лауреат многочисленных грамот и государственных наград. С 2000 года он также исполняет обязанности почетного консула Республики Перу в Украине, способствуя культурным и торговым связям.

Игорь Баленко - пример предпринимателя, который стартовал с простых должностей, выдержал сложные трансформации экономической среды и построил диверсифицированный бизнес - от продуктового ритейла до инвестиций в коммерческую недвижимость и гостиничный бизнес. Его жизненный опыт в политике, филологическое образование и предпринимательский талант стали составляющими мощного лидерского стиля, который сделал его ключевой фигурой в развитии Fozzy Group.

Роль Игоря Баленко

Стиль руководства

Игорь Баленко, совладелец сети "Фуршет", имел значительное влияние на формирование стратегического курса Fozzy Group. Он известен как аналитик, уделяющий внимание не только финансовым результатам, но и психологии потребителя. В интервью он отмечал, что покупатель ценит эмоции:

"Удачными акционными предложениями сеть может увеличить свой средний чек до 37%, человек эмоционально покупает незапланированные товары..."

Этот подход заложил основу для акций "Kinder Surprise" и акций для детей, направленных на привлечение семей. Сам Баленко объяснял: "паспорт ребенка" вызвал долговременную лояльность родителей - оборот сети увеличивался на 20-25%.

Стратегические решения и внедрение

Баленко не только формулировал стратегию - он активно внедрял ее через реструктуризацию, оптимизацию и диверсификацию бизнеса:

• В 2007 году он инициировал продажу 20% "Фуршета" сети Ашан, что помогло открыть первый гипермаркет Ашан в Украине - на Петровке.
• После сложной финансовой ситуации - сокращение долгов на 78% в 2013-2016 годах - сеть уменьшила количество магазинов со 106 до 81, закрыв нерентабельные точки.
• Далее была начата модернизация: инвестирование ~$500 000 в каждый реновированный магазин и фокус на западные регионы - в Киеве и близлежащих областях.

Таким образом Баленко трансформировал сеть, сделав ее более сбалансированной, финансово выносливой и ориентированной на покупателя с эмоциональной связью.

Новая волна реноваций и развития

Основными направлениями, которые Баленко поддерживает в актуальных условиях, стали:

• Оптимизация портфеля: закрытие магазинов в удаленных локациях, где логистика увеличивала расходы до 10% стоимости товара - или даже превышала маржу.
• Модернизация точек: ориентиры - формат "магазина у дома" (Fora, Thrash!), обновление сети "Сильпо" с дизайнерскими концептами (более 41 дизайнерский магазин с 2014 года) и премиальный "Le Silpo".
• Цифровая трансформация: после приобретения сети "Фуршет" в 2024-м Fozzy планирует интегрировать онлайн-возможности, инструменты аналитики и цифровых каналов, в частности мобильное приложение и delivery-сервисы (LOKO, MauDau).

Баленко превратил управление сетью в процесс постоянного обновления и ответа на рыночные вызовы. По его словам, главное - "не стоять на месте".

Игорь Баленко играл центральную роль в трансформации Fozzy Group. Его лидерский стиль, сочетающий аналитику, психологию покупателя и смелые стратегические решения, позволил сети адаптироваться к кризисам, оптимизировать портфель и внедрить цифровые инновации. Благодаря ему Fozzy превратилась из арендного ритейлера в комплексную, инвестиционно привлекательную, омниканальную сеть будущего.

Ранний этап

Начало работы сети супермаркетов

История Fozzy Group началась в 1997 году с открытия первого гипермаркета формата Cash & Carry в пригороде Киева - Вишневом. Этот проект был результатом партнерства с днепропетровским импортером Rainford, который специализировался на продуктах широкого потребления и машинистике для ритейла. Уже в следующем, 1998-м, компания официально основала сеть Сильпо, трансформировав собственную франшизу в самостоятельную систему супермаркетов в Киеве. Фокус делался на мультиформатном подходе - от гипермаркетов до компактных супермаркетов и дискаунтеров.

В 2002 году успешная реализация мультиформатной стратегии привела к старту сети Фора - небольших магазинов формата "у дома", предназначенных для быстрых повседневных покупок. Первые объекты открывались вблизи станций метро, сосредотачиваясь на доступности и разумной ценовой политике. Таким образом, к началу 2000-х Fozzy Group уже управляла тремя базовыми форматами: гипермаркеты, супермаркеты и дискаунтеры.

Цели по развитию торговых площадок

В начале развития главными целями компании были:

1. Регулярное расширение сети - от открытия новых точек до покупки конкурентов. В 2003-2007 годах были выкуплены активы сети Днепрянка, Рорус и Буми-Маркет, что добавило сотни магазинов в Киеве и области.
2. Максимальное использование недвижимого актива - опыт закупки и реконструкции старых универмагов в Киеве помог быстро запускать форматы магазина, экономя на капитальных инвестициях.
3. Диверсификация форматов - от премиум Le Silpo до супермаркетов Сильпо и дискаунтеров Фора и Thrash!, направленных на разные сегменты рынка.

Первые объекты: вызовы, решения, результаты

Первые шаги были непростыми: объекты располагались в старых советских зданиях с ограниченным пространством и техническими ограничениями. В дополнение, при приобретении сети Днепрянка возникли юридические и регуляторные сложности - компании пришлось столкнуться с интересами правоохранительных и государственных структур.

Тем не менее команда приняла ряд стратегических решений:

• Постепенный ремонт и ребрендинг: старые торговые помещения стали современными супермаркетами Сильпо и Фора.
• Закупка подержанного оборудования из Европы позволила снизить затраты и быстро оборудовать торговые залы.
• Большой акцент на аналитику локаций - магазины открывались возле метро, в густонаселенных районах, что обеспечивало поток покупателей. Такие точки быстро становились прибыльными магазинами "первого дня".

Результаты не заставили себя ждать: к 2002 году в Киеве уже функционировали более пяти супермаркетов Сильпо, а количество магазинов в целом росло с геометрической прогрессией. К 2006 году ритейл запустил собственные торговые марки - "Премия" и "Полная чаша", которые впоследствии заняли около 520 позиций в формате Сільпо. Это стало ключевым фактором роста маржи и контроля над поставками.

Таким образом, ранний этап развития Fozzy Group позволил привлечь необходимый бэкграунд в недвижимости, стать гибкими в форматах торговых площадей и заложить платформу для дальнейшей масштабной экспансии по всей Украине. Их стратегический фокус на быстрой адаптации объектов обеспечил фундамент для стремительного роста, который ждет нас в следующих разделах.

Стратегия по развитию сети

Аналитика локаций: как выбирали площади

Современное развертывание сети Fozzy Group базируется на четкой аналитической стратегии: компания фокусировалась на зонах с высокой плотностью населения, транзитными маршрутами и локациями у входов в метрополитен. Это позволяло обеспечить поток посетителей еще на старте малого бизнеса.

Наличие транспортной и социальной инфраструктуры - школы, бизнес-центры, офисы - влияло на рентабельность будущих магазинов. Открытие первых Сильпо в старых универмагах подтвердило эффективность переформатирования локаций в центре городов, даже с техническими ограничениями помещений.

Впоследствии сетью активно использовалась аналитика по регионам: в 2024 году около 24% новых магазинов появились именно в Киеве и области, а более 36% - в более безопасном западном регионе, что способствовало минимизации рисков во время войны.

Условия аренды, структура договоров

Fozzy Group применяла гибкий подход к аренде: заключались долгосрочные договоры (5-10 лет), иногда до 20-25 лет для анкерных арендаторов Сильпо в ТРЦ. Аренда включала индексацию базовой ставки в зависимости от инфляции, а также покрытие эксплуатационных расходов и расходов на маркетинг. Часто клиенты получали льготный период вокруг открытия, что позволяло адаптировать проект к локальным условиям.

Если помещения передавались в состоянии "shell & core", расходы на капитальный ремонт покрывались арендодателем или бюджет делился партнерски в зависимости от потенциала объекта.

Из выступления AMCU известно, что приобретение Furshet также включало в себя передачу недвижимости - таким образом, компания не только укрепила присутствие в премиум-сегменте, но и автоматически получила ключевые локации.

Баланс между крупноформатными и районными магазинами

Fozzy Group придерживалась стратегии мультиформатности: крупные гипермаркеты Cash & Carry (торговля в B2B) вместе со среднеформатными Сильпо, компактными Fora, и новейшими бескассовыми миниформатами FOODpod или Thrash!

• Крупноформатные магазины (Cash & Carry, Сильпо) размещались как анкерные арендаторы в ТРЦ или в пристройках к логистическим площадкам, где действовал синергетический эффект с магазинами и спортивно-офисными зонами.
• Районные магазины (Fora, Thrash!) открывали рядом с жилыми кварталами - средняя площадь 400-1 000 м², сфокусированы на быстрые ежедневные покупки.
• С 2016 года компания еще больше расширила свое присутствие в мини-формате: FOODpod в формате "dark store" для онлайн-доставок, что соответствует новым потребительским трендам.

В результате сеть достигла оптимального покрытия: большие точки обеспечивают логистическое ядро и промоцию, а компактные - удобство и ежедневную лояльность клиентов. На конец 2024 года Fozzy имела 826 магазинов - значительно превысив допандемический показатель в более 700.

Эта стратегия позволила Fozzy Group успешно масштабироваться даже в условиях кризиса, обеспечив покрытие всех сегментов рынка: от B2B-гипермаркетов до neighborhood-friendly магазинов. Гибкость условий аренды и инвестиции в логистику и аналитику локаций заложили основу для дальнейшей стабильной экспансии.

Коммерческая недвижимость

Стадии построения собственной инфраструктуры

Fozzy Group со временем перешла от арендного к частично собственному формату коммерческой недвижимости. Значительный этап приобрел форму в 2012 году с проектом супермаркета Сильпо в ТРЦ "Харьковское шоссе", площадью более 3 000 м². Это был один из крупнейших магазинов сети, спроектированный с нуля, с новыми стандартами планирования, логистики и инженерии.

Ключевое направление - развитие собственного девелоперского подразделения PJSC Silpo Retail, основанного в 2005 году. Его задача - осуществление операций по покупке, строительству, реконструкции и управлению недвижимостью под коммерческие объекты Fozzy Group. Этот подход постепенно переименовал компанию из ритейлера, который арендует, в девелопера, который инвестирует в недвижимость для обеспечения контроля над качеством локаций.

Также компания уделяет внимание логистической инфраструктуре: собственные логистические центры в Киеве, Запорожье, Одессе и Харькове с 562 грузовиками в обслуживании позволяют оперативно обеспечивать магазины продукцией.

Инвестиции в строительство vs аренда готовых площадей

Fozzy Group проработала гибридную модель развития:

• Аренда готовых площадей (shell & core или полностью оборудованных): подходит для быстрого запуска форматов Fora или Сильпо в ТРЦ, где арендодатель берет на себя отделку, либо затраты делятся партийно.
• Инвестиции в строительство с нуля: так появились крупные премиальные магазины - собственный строительный цикл дает полный контроль над планированием, технологиями (холодильное оборудование, энергоэффективность) и клиентским опытом. Например, в 2020 г. компания получила кредиты, в том числе от ЕБРР, именно для модернизации и расширения сети, включая инвестиции в зеленый ритейл.

Уравнивание: аренда - позволяет быстро занять рынок с меньшими капиталовложениями; строительство собственных магазинов - дороже, но прибыльнее в долгосрочной перспективе.

Сотрудничество с девелоперами, оптимизация CAPEX

Для постройки и реконструкции объектов Fozzy Group активно сотрудничает с девелоперами. Пример - партнерство с Комфортбуд, которое позволило реализовать инновационные магазины в старых ТРЦ, как во Львове в Victoria Gardens - Сильпо стало одним из первых арендаторов и запустило свой формат в реконструированном русле с четкой потоковостью и европейским дизайном.

При разработке локаций сеть укрупняет CAPEX за счет:

• централизованного тендерного подхода на закупку оборудования из Европы;
• оптимизации инженерных решений при строительстве по собственным техническим стандартам;
• использовании кредитных ресурсов с выгодными условиями (ЕБРР, локальные банки) для уменьшения нагрузки на капитальные расходы.

Таким образом, формула сотрудничества выглядит так: девелопер инвестирует в создание инфраструктуры, получая в ответ гарантированные локации для анкерных магазинов, а сеть - технологические объекты, прибыльные в эксплуатации и адаптированные под бренд.

В итоге коммерческая недвижимость стала не просто базой для розничной деятельности, а стратегическим активом Fozzy Group. Собственные объекты обеспечивают контроль над стандартами, дистрибуцией и клиентским опытом, а гибкая арендная модель позволяет адаптироваться к потребностям рынка.

Операционная модель

Логистика и эффективность поставок

Fozzy Group значительно инвестировала в развитие собственной логистической инфраструктуры, создав полный цикл поставок - от производства до полок магазинов.

• Дистрибуционные центры (РЦ): По состоянию на март 2021-го открыт шестой РЦ во Львове площадью 20 058 м², что позволяет отгружать до 1 200 паллет в сутки и обеспечивать 340 рабочих мест. Центр обслуживает 8 западных областей по принципу 80/20, оптимизируя логистику и снижая выбросы CO₂ - на 3,6 млн км в год и 2 208 т CO₂.
• UVK Logistics: собственный 3PL-оператор Fozzy Group с 2006 года - класс А/B+ площади более 45 000 м², с сетевой доставкой "24/48 часов" до 3 300 магазинов по всей стране.
• Автопарк: более 562 единиц техники, включая Renault Mercedes Euro-5 для ритейла и Scania зерновых грузовиков, позволяющих перевозить до 25 т и работать в GPS - это обеспечивает большую безопасность и экологичность перевозок.
• Автоматизация и роботизация: в Квитневом (Киевская область) запущен пилот AGV-роботов (Geekplus) - 31 робот, производительность которых в 2-3 раза выше с точностью и безошибочностью 99%.

Это полностью интегрированная система логистики обеспечивает высокую эффективность, безопасное хранение продукции и быстрое обслуживание всех форматов сети по всей Украине.

Брендинг и восприятие клиента

Fozzy Group активно работает над восприятием бренда:

• Сильпо - сеть средне+ сегмента, которая быстро росла благодаря уникальному дизайну и концепту - тематические интерьеры каждого супермаркета, привлекающие внимание и повышающие лояльность.
• Le Silpo - премиум-формат с деликатесами со всего мира, изысканными интерьерами, ресторанами и дегустационными зонами. Первые магазины открыты с 2013 года, лучший интерьер в Европе - в 2018 году дважды признан дизайном от ESM.
• Favore - премиальный супермаркет с собственной пекарней, дизайн-зоной "seafood hall", работает в модном городском формате новых ТРЦ.
• Лояльность: программы Vlasnyi Rakhunok (Сильпо) и Fora Club, а также собственные торговые марки "Премия", "Premiya Select", "Полная чаша" помогают формировать доверие и увеличивать маржу.

Такое позиционирование позволило Fozzy Group удовлетворять различные сегменты рынка - от повседневных покупок до премиальных потребностей с изысканным опытом.

Форматы магазинов (Сильпо, Le Silpo, Favore)

Fozzy Group выстроила мультиформатную модель:

• Сильпо - средний формат (~1 500 м²) с широким ассортиментом 35 000 SKU, формат самообслуживания в центре города и TRЦ.
• Le Silpo - премиум-деликатес-маркеты ~1 800 м² с гастрономическими зонами, ресторанами и дегустациями - сильная точка привлечения ценной аудитории.
• Favore - высококачественный супермаркет с акцентом на "fresh", пекарню и дорогие продукты, как новый формат для городских районов.

Каждый формат оптимизирован под конкретного клиента: семейные покупки (Сильпо), премиальный опыт (Le Silpo) или быстрые качественные покупки (Favore). Это позволяет Fozzy Group занимать приоритетные позиции в различных потребительских сегментах.

Операционная модель Fozzy Group основывается на прочном логистическом фундаменте, нацеленном на скорость, эффективность, экологичность и инновации. Профильное брендинговое позиционирование каждого формата обеспечивает правильное впечатление для каждого клиента. А мультиформатный подход гарантирует присутствие во всех сегментах рынка - от ежедневных покупок до деликатесов премиум-класса.

Вывод

Fozzy Group - это один из самых ярких примеров системного и долгосрочного бизнес-мышления в украинском ритейле. Компания сумела соединить стратегии аренды, строительства, цифровизации и многоформатности в единую устойчивую модель, которая работает даже в самых сложных условиях - от инфляции до полномасштабной войны.

Их подход к выбору локаций, развитию собственной логистики, формированию торговых марок и цифровых решений (MauDau, приложение Silpo, инновационные dark store и автоматизация складов) показывает способность Fozzy мыслить не только категориями настоящего, но и видеть горизонт на годы вперед.

Интеграция IT, устойчивый CAPEX, собственная экспертиза в недвижимости, мультибрендовая гибкость (от Fora до Le Silpo) - все это создает впечатление зрелого, конкурентоспособного и стратегического бизнеса, ориентированного на будущее.

Уроки для других украинских бизнесов

1. Гибкость формата = адаптивность к рынку
   Бизнес, который развивает как премиум, так и дискаунт-направления, имеет более широкий буфер против кризисов.
2. Инвестиции в логистику - это не расход, а актив
   Собственные склады, автопарк, роботизация - инфраструктура, которая обеспечивает стабильность независимо от внешних условий.
3. Цифровая трансформация - не "опция", а условие выживания
   Развитие MauDau, приложений, облачной инфраструктуры позволило Fozzy устоять в 2022-2024 годах и даже масштабироваться.
4. Лидерство значит видение, а не просто операционное управление
   Игорь Баленко, как пример, мыслил десятилетиями вперед - от ребенка-покупателя до модели city mall с ресторанами и отелями.

Fozzy Group - это не только сеть супермаркетов. Это экосистема, построенная на балансе между розничной торговлей, коммерческой недвижимостью, технологиями, логистикой и управлением человеческими потребностями. Это пример того, как украинский бизнес может быть современным, инновационным, эмоционально понятным потребителю - и одновременно прибыльным и устойчивым.

Их путь - это не просто кейс успеха, а указатель для сотен предпринимателей, которые только мечтают превратить свое дело в нечто большее. И это, без сомнения, - история, которую стоит изучать, подражать и адаптировать к будущему украинской экономики.