CAM (Common Area Maintenance): що включає і як розраховується

Комерційна оренда нерухомості — це складний багаторівневий процес, який виходить далеко за межі простої домовленості про щомісячну орендну плату. Сторони угоди — орендар і орендодавець — стикаються з низкою супутніх витрат, що безпосередньо впливають на загальну вартість користування приміщенням. Однією з ключових таких категорій є витрати на обслуговування спільних зон — так званий CAM (Common Area Maintenance).

CAM — це термін, який активно використовується у сфері комерційної нерухомості, особливо коли мова йде про багатофункціональні об’єкти з кількома орендарями: бізнес-центри, торговельно-розважальні комплекси, логістичні парки, технопарки тощо. У таких об’єктах є значна частина простору, якою спільно користуються всі орендарі — це коридори, вестибюлі, туалети, ліфти, паркінги, охоронні пункти, фасади, інженерна інфраструктура, системи пожежної безпеки, зона благоустрою тощо. Утримання цих площ — обов’язок орендодавця, проте витрати на це, згідно з типовими практиками, покриваються усіма орендарями пропорційно до площі їхніх приміщень.

Інакше кажучи, CAM — це модель розподілу витрат, спрямована на забезпечення якісного функціонування і обслуговування загальних частин будівлі, якими щодня користується кожен орендар. Вартість таких послуг може бути досить значною, особливо в масштабних комерційних об’єктах класу A або об’єктах із високим рівнем сервісу. Тому розуміння суті CAM, його структури, принципів розрахунку та способів контролю — це необхідна база для прийняття зважених рішень як зі сторони бізнесу, що орендує площу, так і зі сторони девелопера або керуючої компанії.

Складність і варіативність CAM полягає в тому, що не існує єдиного шаблону для його формування — кожен об’єкт має власний набір спільних зон і витрат. А отже, що входить у CAM, як часто змінюється його обсяг, які методи розрахунку використовуються, чи є можливість впливати на ці витрати — все це потребує детального вивчення та чіткої фіксації в договорі оренди.

У цій статті ми глибоко розглянемо поняття CAM: від базового визначення та класифікації витрат — до юридичного оформлення, методів розподілу, типових помилок і практичних порад. Особливу увагу приділимо ситуаціям, коли CAM стає джерелом непорозумінь між сторонами, а також інструментам, які допомагають зробити цей процес прозорим, контрольованим і взаємовигідним.

Що таке CAM: визначення та загальний зміст

CAM (Common Area Maintenance) — це абревіатура, що перекладається як «обслуговування спільних зон». У сфері комерційної нерухомості цей термін означає сукупність витрат, які йдуть на утримання, експлуатацію, ремонт і управління частинами об’єкта, спільними для всіх або більшості орендарів.

Інакше кажучи, CAM — це своєрідна «абонплата» за користування спільною інфраструктурою будівлі або комплексу. Вона покриває всі ті послуги, які не можна розділити фізично між орендарями, але які необхідні для комфортного та безпечного функціонування об’єкта в цілому.

CAM не є додатковим сервісом — це інтегрована частина структури витрат кожного орендаря. Вона виникає автоматично, щойно йдеться про оренду приміщення в об’єкті з багатьма орендарями або спільною інфраструктурою. У договорі оренди CAM зазвичай виділяється як окрема стаття витрат, і її структура та правила нарахування повинні бути чітко зафіксовані.

Що входить до спільних площ?

До зон, які підпадають під CAM-обслуговування, належать усі ті частини будівлі чи території, які орендар не орендує напряму, але користується ними разом з іншими:

• Коридори, ліфти, сходи — загальні маршрути переміщення всередині будівлі.
• Холи, ресепшн, зони очікування — місця прийому відвідувачів, формування першого враження про об’єкт.
• Туалетні кімнати, кухні, підсобні приміщення — функціональні зони, розміщені за межами конкретного офісу чи магазину, але відкриті для всіх.
• Фасади, паркінг, тротуари, під’їзні шляхи — зовнішні частини будівлі й прилегла територія, які потребують прибирання, освітлення, снігозбирання, ремонту.
• Інженерні системи — електрика, вентиляція, кондиціонування, пожежна безпека, системи відеоспостереження, сигналізації тощо, які забезпечують функціонування всієї будівлі.

В окремих випадках до CAM можуть також входити:

• технічні приміщення з обладнанням (котельні, серверні, електрощитові);
• конференц-зали, фітнес-зони, тераси, які є частиною загального сервісу.

Чому CAM важливий елемент орендних відносин?

Для орендодавця CAM — це інструмент централізованого управління об’єктом. Замість того, щоб кожен орендар сам організовував прибирання коридору або обслуговування ліфта, власник або керуюча компанія централізовано надає послуги, а потім розподіляє витрати між усіма користувачами.

Для орендаря CAM — це гарантія комфортної, безпечної і доглянутої інфраструктури, без необхідності самостійно контролювати якість послуг. При цьому важливо розуміти, за що саме він платить, і мати змогу перевірити обґрунтованість витрат.

Особливості CAM як механізму

1. Спільне фінансування: CAM розподіляється між орендарями — зазвичай пропорційно до орендованої площі.
2. Передбачуваність: CAM може бути фіксованим (flat rate) або змінним — залежно від фактичних витрат на обслуговування.
3. Контроль витрат: CAM-платежі часто супроводжуються щорічним звітом з розшифруванням усіх витрат.
4. Взаємна відповідальність: неякісне управління CAM може викликати конфлікти, але також орендарі мають вплив на обсяг споживаних послуг (наприклад, економія енергії в спільних зонах).

CAM як інструмент професійного управління

Сучасні об’єкти комерційної нерухомості, особливо класу A або преміум, активно використовують CAM як інструмент підтримки високого стандарту сервісу. Охайний хол, швидко відремонтований ліфт, чисті фасади, функціонуюча вентиляція — усе це частина щоденного споживання CAM-сервісів.

Правильно структурований CAM дозволяє:

• забезпечити безперебійну роботу об’єкта;
• зберегти його ринкову вартість;
• покращити імідж для потенційних орендарів;
• залучати корпоративних клієнтів, які мають високі вимоги до стандартів утримання будівлі.

Таким чином, CAM — це не просто “непомітні витрати”, а ключовий механізм комфорту, ефективності та довгострокової цінності об’єкта, який потребує чіткого розуміння, прозорості та управлінської дисципліни з обох сторін — і орендаря, і орендодавця.

Що включають CAM-витрати: основні категорії

Common Area Maintenance (CAM) охоплює широкий спектр послуг, пов’язаних із забезпеченням повноцінної роботи будівлі або комерційного комплексу. Це не лише фізичне прибирання чи охорона, як часто вважають, а цілий комплекс заходів — від забезпечення гігієни до фінансового адміністрування та технічного супроводу.

Для зручності аналізу CAM-витрати зазвичай ділять на три основні групи: операційні, комунальні та адміністративні. Такий поділ допомагає краще зрозуміти структуру витрат, прозоро її пояснити орендарям і налаштувати ефективний облік усередині управляючої компанії.

1. Операційні витрати (Operating Expenses)

Це щоденні, регулярні витрати, пов’язані з фізичним обслуговуванням об’єкта нерухомості. До них належать:

• Прибирання спільних зон: вологе та сухе прибирання коридорів, холу, сходів, ліфтових майданчиків, санвузлів, зон відпочинку тощо.
• Вивіз сміття: у тому числі побутового, будівельного (у разі ремонтів), сортування відходів, обслуговування контейнерів.
• Охорона та безпека: послуги фізичної охорони, відеоспостереження, пропускні системи, сигналізація, охоронне освітлення фасадів і території.
• Утримання паркінгу: прибирання, освітлення, розмітка, догляд за асфальтовим покриттям або плиткою, приладдя для паркування.
• Снігозбиральні послуги, полив газонів: сезонне обслуговування території, косіння трави, догляд за клумбами, прибирання листя.
• Миття вікон та фасаду: регулярне або сезонне очищення вікон із зовнішньої сторони, догляд за вітринами, рекламними площинами.
• Інтернет і телефонія для загальних систем: витрати на забезпечення зв’язку для відеонагляду, охоронної сигналізації, контролю доступу, диспетчеризації інженерних систем тощо.

Ці витрати формують основу сервісу, яку орендар бачить кожного дня. Вони мають регулярний характер і легко піддаються плануванню, тому часто фіксуються в бюджеті CAM наперед.

2. Комунальні послуги (Utilities)

Це витрати, які забезпечують життєдіяльність інженерних систем та комфорт для всіх користувачів будівлі. Їхня частка у структурі CAM може бути досить значною, особливо у великих об’єктах або будівлях старої забудови з неефективною енергосистемою.

До них належать:

• Електроенергія: освітлення спільних зон (коридори, холи, фасади, вивіски, паркінг), робота ліфтів, вентиляції, охоронних систем.
• Вода і каналізація: подача холодної та гарячої води до спільних санвузлів, прибирання, полив клумб.
• Опалення, вентиляція, кондиціонування (HVAC): забезпечення кліматичного комфорту в місцях загального користування, а іноді й у приватних приміщеннях (якщо немає індивідуального обліку).

Особливість комунальних витрат у тому, що вони змінюються залежно від сезону та рівня заповненості об’єкта, і тому можуть враховуватись як за фактичними показниками, так і за прогнозною моделлю (наприклад, із подальшим коригуванням у кінці року).

3. Адміністративні витрати (Administrative Costs)

Це менш очевидна частина CAM, але не менш важлива. Вона пов’язана з організацією, контролем і юридичним супроводом процесу експлуатації нерухомості. Сюди входить:

• Послуги управляючої компанії: заробітна плата менеджерів об’єкта, координаторів технічних служб, адміністраторів, ресепшн.
• Страхування будівлі: страхування на випадок пожежі, затоплення, стихійних лих, обов’язкове для кредитування або дотримання норм безпеки.
• Аудит витрат: залучення сторонніх аудиторських компаній для перевірки фінансової звітності та обґрунтованості витрат.
• Юридичний та договірний супровід: витрати на підготовку контрактів з підрядниками, контроль відповідності нормативам.
• Амортизація обладнання: знос ліфтів, насосів, генераторів, охоронних систем — як частина довгострокового сервісного плану.

Ця категорія є найменш помітною для орендарів, але саме вона забезпечує ефективне адміністрування об’єкта і запобігає ситуаціям, коли будівля втрачає керованість.

Капітальні витрати (CapEx): окрема тема

Окремо варто згадати витрати на капітальні ремонти або модернізацію об’єкта (Capital Expenditures). Це може бути:

• заміна ліфта;
• ремонт покрівлі;
• модернізація системи вентиляції;
• реконструкція фасаду;
• закупівля нового охоронного обладнання тощо.

Загалом CapEx не входить до стандартного переліку CAM-витрат, оскільки це інвестиції, що підвищують вартість активу. Проте в деяких договорах оренди частина таких витрат може бути розподілена між орендарями — за умови, що це чітко прописано в контракті, узгоджено сторонами, і має вплив на комфорт користування простором.

CAM-витрати — це не хаотичний набір платежів, а чітко структурована система, яка забезпечує щоденне функціонування об’єкта. Поділ витрат на операційні, комунальні та адміністративні дозволяє прозоро їх планувати, обґрунтовувати та розподіляти між орендарями. Ключем до ефективного управління CAM є відкритість, деталізація звітності та грамотне юридичне закріплення умов у договорі оренди.

Як розраховується CAM: формули та приклади

CAM-платежі — це не фіксована сума, а динамічний компонент, що залежить від реальних витрат на обслуговування будівлі та умов договору оренди. Головна мета розрахунку CAM — справедливо і прозоро розподілити витрати між усіма орендарями, відповідно до частки, яку кожен займає в загальній площі об’єкта.

Нижче розглянемо основні методи розрахунку CAM, які використовуються в комерційній практиці, їхні формули та приклади застосування.

1. Базова формула розрахунку CAM

Найпоширеніший принцип — це пропорційне нарахування витрат залежно від орендованої площі. Формула виглядає так:

Частка CAM для орендаря=(Орендована площа÷Загальна площа, яка підлягає розподілу)

×Загальні витрати CAM

Приклад:

• Загальна площа будівлі (тільки орендовані зони) = 10 000 м²
• Загальні CAM-витрати за рік = 1 000 000 грн
• Площа, яку орендує конкретний орендар = 500 м²

Розрахунок: 500÷10000×1000000=50000 грн на рік

Отже, орендар сплачує 5% від загальної суми CAM, оскільки він займає 5% площі. Така модель є зрозумілою, передбачуваною та легко обґрунтовується документально.

Важливо: при укладанні договору необхідно уточнити, яка саме площа вважається базою для розрахунку: загальна площа будівлі, площа, яку реально орендують (якщо є вакантні приміщення), або площа після gross-upкоригування.

2. Метод gross-up: розрахунок з урахуванням вакантності

У багатьох випадках комерційні об'єкти мають частково вакантні приміщення, які тимчасово не приносять доходу. Якщо витрати на обслуговування спільних зон розподіляти лише між фактичними орендарями, їхня частка автоматично зростає. Це створює несправедливе фінансове навантаження.

Щоб уникнути цього, застосовується метод gross-up — це механізм, який "імітує" повну оренду (100% заповненість) об'єкта для цілей розрахунку CAM.

Принцип:

• якщо в будівлі зайнято 80% площ, а 20% вакантні, то витрати розподіляються так, ніби заповнено 100%, і орендарі сплачують лише свою нормальну частку, а не "компенсують" пусті площі.

Навіщо це потрібно?

• щоб орендодавець не перекладав свої комерційні ризики (вакантність) на чинних орендарів;
• для стабільного бюджетування витрат орендарем;
• для прозорої фінансової моделі.

Приклад:

• CAM-витрати = 1 000 000 грн
• Загальна площа = 10 000 м²
• Зайнята площа = 8 000 м² (80%)

Без gross-up: 500÷8000×1000000=62500грн

З gross-up: 500÷10000×1000000=50000грн

Отже, gross-up знижує обсяг CAM-платежів для орендаря і вирівнює умови.

3. Base Year та Expense Stop: модель з базовим роком

У деяких договорах використовується модель CAM-розрахунку на основі "базового року" — це рік, у який укладено договір і зафіксовано витрати CAM.

У наступні роки орендар сплачує лише перевищення CAM-витрат порівняно з базовим рівнем. Це вигідно орендарю, бо забезпечує прогнозованість витрат.

Існують дві основні варіації цієї моделі:

1. Base Year CAM

• Умовно: 2025 рік — базовий.
• Всі витрати CAM за цей рік оплачує орендодавець (входить у базову орендну ставку).
• У 2026-му CAM зростає — орендар сплачує тільки різницю.

Приклад:

• CAM у 2025 = 1 000 000 грн
• CAM у 2026 = 1 200 000 грн
• Частка орендаря = 5%

Різниця = 200 000 грн

CAM-платіж у 2026:5%×200000=10000грн

2. Expense Stop

• Це варіант, коли в договорі одразу фіксується максимальна сума CAM, яку готовий покривати орендодавець.
• Усі витрати, що перевищують цю межу, оплачуються орендарем.

Наприклад:

• Expense Stop = 1 000 грн/м²
• CAM фактично становить 1 200 грн/м²
• Різницю 200 грн/м² покриває орендар.

Цей підхід зручний, коли орендна плата включає певний рівень сервісу, але непередбачені витрати (наприклад, зростання тарифів на електроенергію) — перекладаються на орендаря.

Який метод обрати?

CAM — це не просто комунальні платежі, а механізм балансування витрат між усіма орендарями. Його розрахунок має бути прозорим, передбачуваним і документально обґрунтованим. Обираючи метод розрахунку CAM, орендодавці повинні враховувати структуру об’єкта, рівень вакантності, тип договорів, а орендарі — уважно аналізувати, яку модель їм пропонують, і як вона вплине на їхній бюджет протягом усього терміну оренди.

Як CAM прописується в договорі оренди

Правильне юридичне оформлення умов CAM у договорі оренди — це не просто бюрократична формальність. Це ключовий інструмент управління ризиками, запобігання конфліктам між орендодавцем і орендарем, а також гарантія прозорості фінансових відносин між сторонами. У договорі важливо чітко зафіксувати всі параметри, що стосуються CAM — від складу витрат до принципів їх розподілу й контролю.

Нижче наведено ключові елементи, які обов’язково повинні бути присутні у договорі.

1. Чіткий перелік витрат, які входять до CAM

У договорі має бути вказаний деталізований список витрат, що формують CAM. Це забезпечує прозорість і захищає обидві сторони у разі спору. Наприклад:

• технічне обслуговування інженерних мереж;
• прибирання загальних площ;
• охорона та відеонагляд;
• страхування будівлі;
• послуги управляючої компанії;
• комунальні витрати для зон загального користування;
• послуги підрядників (миття фасадів, обслуговування ліфтів тощо).

Чим точніше опис — тим менше ризиків непорозумінь у майбутньому. Якщо орендар не розуміє, за що платить, — це потенційний конфлікт. Тому багато договорів супроводжуються додатком CAM Schedule або Exhibit, де всі витрати перелічено детально.

2. Формула розрахунку та база розподілу

У договорі обов’язково має бути прописано метод розрахунку CAM для конкретного орендаря, включаючи:

• формулу розрахунку частки (зазвичай: орендована площа / загальна площа);
• визначення бази розподілу (вся площа будівлі чи лише зайнята);
• пояснення, чи застосовується gross-up для врахування вакантних площ;
• пояснення, чи CAM є прогнозованим (estimated), чи базується на фактичних витратах (actual), чи комбінованим.

Цей пункт має бути максимально точним. Наприклад:

«Орендар сплачує свою частку CAM, яка дорівнює частці його площі (500 м²) до загальної орендованої площі (10 000 м²), помноженої на загальну суму CAM за звітний період».

3. Періодичність звітності

У договорі слід чітко визначити, як часто орендодавець надає звіт про CAM-витрати:

• щомісяця — як правило, для попередньо встановлених платежів;
• щоквартально — для проміжної звітності;
• щорічно — обов’язковий підсумковий звіт із деталізацією витрат.

Орендар має право ознайомлюватися з цими звітами, і, зазвичай, підсумковий звіт надається в першому кварталі наступного року (наприклад, у березні за попередній рік). Якщо орендар переплатив — можливий перерахунок або зарахування переплати в майбутні платежі.

4. Можливість аудиту CAM-витрат

Багато орендарів, особливо корпоративні клієнти, наполягають на праві проводити аудит CAM-звітів. Це звичайна практика в об’єктах класу A.

У договорі має бути зазначено:

• чи має орендар право проводити аудит;
• з якою періодичністю та в які терміни після отримання звіту;
• хто оплачує аудит (зазвичай — орендар, але якщо виявлено суттєві порушення, витрати може покрити орендодавець);
• чи можна залучати сторонніх консультантів або тільки внутрішніх аудиторів.

Приклад формулювання:

«Орендар має право протягом 90 днів з моменту отримання щорічного звіту ініціювати аудит CAM-витрат за власний рахунок. У разі виявлення перевищення у 5% і більше від фактичних витрат — орендодавець компенсує витрати на аудит».

5. Механізм перегляду ставок: індексація або коригування

Залежно від структури CAM, може використовуватися:

• фіксована сума з щорічною індексацією (наприклад, +5% щороку або відповідно до індексу інфляції);
• гнучке коригування на основі фактичних витрат;
• бюджет CAM на початку року + остаточне коригування наприкінці.

У договорі слід визначити механізм перегляду: коли це відбувається, хто погоджує зміни, яким чином узгоджується нова ставка. Це дозволяє уникнути суперечок на етапі перерахунку.

6. Що не входить до CAM

Ще один критичний аспект — це чітко зазначити, які витрати не є частиною CAM і не можуть бути нараховані орендарю. Це включає:

• витрати на рекламу об’єкта або маркетингову діяльність без згоди орендарів;
• витрати на капітальні ремонти (якщо не передбачено інше);
• штрафи, пені, неопераційні податки;
• амортизація об’єкта в цілому, яка не стосується експлуатації;
• збитки від неефективного управління (наприклад, подвійні витрати через недогляд);
• особисті витрати орендодавця або його працівників.

Цей список також краще винести окремим пунктом у договір або додаток, щоб орендар мав чітке уявлення про межі фінансової відповідальності.

CAM — це складова частина договору оренди, яка потребує ретельної юридичної деталізації. Чіткий опис складу витрат, формули розрахунку, графіку звітності, можливості аудиту та меж повноважень сторін — усе це критично важливе для уникнення непорозумінь та збереження довіри між орендодавцем і орендарем.

CAM у різних типах нерухомості

Хоча принцип розрахунку CAM загалом єдиний — це витрати на утримання спільних зон — його структура, обсяг та пріоритети суттєво відрізняються залежно від типу об’єкта нерухомості. Різні формати комерційної нерухомості мають свої функціональні особливості, які формують відповідні вимоги до сервісу, інфраструктури та експлуатації.

Нижче розглянемо, як саме виглядає структура CAM у трьох найпоширеніших типах комерційних об’єктів: торгових центрах, офісних будівлях (бізнес-центрах) та індустріальних / логістичних парках.

1. Торгові центри (Shopping Malls, Retail Parks)

Торгово-розважальні комплекси — це найскладніший і найдорожчий формат обслуговування в контексті CAM. Це пов’язано з високою відвідуваністю, інтенсивним навантаженням на спільні зони, великою площею об’єкта та підвищеними вимогами до безпеки, чистоти та комфорту відвідувачів.

Ключові складові CAM у ТЦ:

• Прибирання внутрішніх площ: щоденне вологе прибирання, полірування підлоги, дезінфекція санвузлів, прибирання ескалаторів та ліфтів, догляд за зонами фуд-корту.
• Прибирання зовнішніх територій: вивіз сміття, прибирання снігу, догляд за пішохідними зонами, майданчиками, стоянками.
• Охорона та безпека: посилена фізична охорона, служби швидкого реагування, відеоспостереження, системи контролю доступу, тривожні кнопки, пожежні системи.
• Інженерні системи: освітлення торгових галерей, кондиціонування, вентиляція, диспетчеризація.
• Сервісна інфраструктура: ресепшн, довідкове бюро, охайні кімнати для персоналу орендарів.
• Паркінг: освітлення, прибирання, навігаційні системи, охорона.
• Маркетинг та реклама: сезонні акції, внутрішні заходи, музичне оформлення, оформлення вітрин, святковий декор (цей компонент іноді виділяється окремо, але часто включається до CAM).
• Благоустрій: квітники, лавки, озеленення території.

Особливість CAM у ТЦ — можливість включення частини витрат на маркетинг або івенти, які орендодавець організовує для залучення трафіку. Це має бути заздалегідь узгоджено в договорі.

У результаті: CAM у ТЦ є одним із найвищих на ринку комерційної нерухомості, і часто становить до 20–30% від загального щомісячного платежу орендаря.

2. Бізнес-центри (Office Buildings / Business Centers)

Офісна нерухомість, особливо класу A і B, також має складну структуру CAM, але з акцентом на технічну підтримку, якість середовища та діловий сервіс. Орендарі очікують комфорту, стабільної роботи систем, доступності сервісів.

Ключові компоненти CAM:

• Інженерні системи: кондиціонування, опалення, вентиляція, електропостачання, освітлення загальних зон.
• Комунальні послуги: вода, тепло, електроенергія — для спільних приміщень (ліфти, санвузли, холи).
• Охорона та безпека: охоронна компанія, контроль доступу, відеоспостереження, протипожежні системи.
• Управління паркінгом: догляд за стоянками, автоматизовані шлагбауми, охорона.
• Обслуговування ліфтів та ескалаторів: регулярне техобслуговування, аварійні виклики, енергоефективність.
• Послуги ресепшн та адміністратора: зустріч гостей, контроль відвідувачів, дзвінки, координація доставки пошти.
• Прибирання: внутрішні спільні приміщення, санвузли, зони загального користування, переговорні кімнати (якщо спільні).
• IT-інфраструктура: витрати на забезпечення зв’язку для систем відеоспостереження, інтернету для загальних мереж.
• Страхування будівлі та витрати на аудит або обслуговування управляючої компанії.

У бізнес-центрах класу A CAM зазвичай включає ще систему “усіх послуг під ключ” — наприклад, цілодобовий доступ до сервісів, гнучке управління мікрокліматом, ремонт на вимогу. Це підвищує довіру орендарів та дозволяє піднімати орендну ставку, обґрунтовуючи її якістю обслуговування.

3. Індустріальні та логістичні парки (Industrial & Logistics Properties)

Індустріальні об’єкти — це великі просторові комплекси зі зниженими вимогами до внутрішнього комфорту, але підвищеним фокусом на функціональність, безперебійну роботу об’єкта, безпеку та зовнішню інфраструктуру.

Типові елементи CAM у логістичних парках:

• Охорона периметра: цілодобова охорона території, КПП, системи доступу, відеоспостереження.
• Освітлення території: зовнішнє освітлення складських майданчиків, доріг, навантажувальних зон.
• Догляд за дорогами та навантажувальними рампами: прибирання снігу, ремонт покриття, навігаційне маркування.
• Обслуговування інженерних систем: електропостачання, вентиляція, системи пожежогасіння, дренаж, насосні станції.
• Вивіз сміття та утилізація пакувального матеріалу: особливо актуально для складів з високим товарообігом.
• Комунальні послуги: вода, каналізація — здебільшого для адміністративно-побутових приміщень.
• Технічне обслуговування воріт, докових станцій, логістичного обладнання (у разі, якщо вони спільного користування).
• Благоустрій прилеглих територій: мінімальний, але іноді включає озеленення, оздоблення фасадів, догляд за під’їздами.

Особливість CAM у логістичних парках — максимальна функціональність при мінімальних естетичних витратах. Бюджет спрямовано передусім на технічну підтримку, а не на комфорт чи імідж.

CAM — це не універсальний набір послуг, а адаптивний інструмент, який враховує особливості об’єкта. Торгові центри потребують шоуруму та комфорту для масового відвідувача, бізнес-центри — інфраструктури для продуктивної роботи, а індустріальні парки — безперебійної логістики та захисту товару. Саме тому CAM потрібно не лише правильно розраховувати, а й гнучко формувати залежно від формату нерухомості та цілей кожної категорії орендарів.

Типові суперечності та як їх уникнути

Незважаючи на формальну простоту концепції CAM, на практиці це одна з найчастіших причин непорозумінь між орендодавцем та орендарем. Вартість CAM може суттєво впливати на загальні витрати орендаря, а відсутність прозорих і передбачуваних умов у договорі часто веде до конфліктів, недовіри та навіть розірвання договорів.

Розгляньмо найтиповіші суперечності, що виникають у процесі користування приміщенням, і запропонуємо практичні способи їх уникнення.

1. Неузгодженість переліку послуг

Проблема:
Орендар очікує, що в CAM входять лише базові витрати на утримання (наприклад, прибирання, охорона), а орендодавець включає додаткові позиції: страхування, адміністративні витрати, маркетингові активності, навіть амортизацію обладнання. Через відсутність чіткого переліку у договорі виникає непорозуміння.

Наслідок:
Орендар починає сумніватися в обґрунтованості сум, відмовляється сплачувати певні позиції, накопичуються борги або спалахує юридичний конфлікт.

Рішення:

• У договорі оренди чітко і детально прописати, що саме входить до CAM.
• Використовувати додаток з повним переліком допустимих витрат, погоджених обома сторонами.
• У разі можливого включення нових витрат — передбачити обов’язкову письмову згоду орендаря.

2. Непрозора звітність

Проблема:
Орендар отримує загальну суму на сплату CAM, без деталізації витрат: ні структури, ні пояснень, ні розрахунків. Виникає враження, що CAM — це прихована форма підвищення орендної плати.

Наслідок:
Наростає недовіра. У кращому випадку орендар просить перегляду умов, у гіршому — розриває договір або відмовляється від частини платежів.

Рішення:

• Передбачити в договорі обов’язкову звітність з деталізацією CAM-витрат (щорічну або щоквартальну).
• Додати норму про надання розшифровки витрат у розрізі категорій.
• Дозволити орендарю перевіряти звітність та запитувати підтверджувальні документи (акти, рахунки, договори з підрядниками).

3. Невиправдані витрати в CAM

Проблема:
Орендодавець включає у CAM витрати, які не мають безпосереднього стосунку до обслуговування спільних зон. Це може бути капітальний ремонт без попередження, оновлення фасаду, судові витрати, маркетингові кампанії, що не пов’язані з інтересами конкретного орендаря.

Наслідок:
Орендарі вважають такі витрати несправедливими, особливо якщо не отримали прямої вигоди. Це може викликати масові скарги, відмову від оплати, репутаційні ризики для орендодавця.

Рішення:

• У договорі визначити межі CAM-витрат, окремо вказати, що не може бути включено (наприклад, капітальні витрати, витрати на рекламу, штрафи).
• Ввести попереднє погодження орендаря для включення позапланових витрат.
• Впровадити "cap" на окремі категорії витрат або загальне обмеження зростання (див. пункт 5).

4. Нерівномірне навантаження через вакантність

Проблема:
У будівлі багато вакантних площ, але витрати на утримання залишаються сталими. Орендодавець розподіляє CAM лише на чинних орендарів, тому їхня частка суттєво збільшується.

Наслідок:
Малі орендарі сплачують непропорційно велику суму, відчуваючи несправедливість. Це знижує привабливість об’єкта та спонукає орендарів шукати альтернативи.

Рішення:

• Використовувати метод gross-up — розрахунок CAM із моделюванням повної зайнятості (100%), щоб уникнути перекосу.
• Чітко прописати це в договорі як стандартну практику на час часткової вакантності.
• Зафіксувати пропорційність нарахувань, незалежно від заповненості об’єкта.

5. Як уникнути конфліктів: стратегія управління CAM

Щоб уникнути вищезазначених проблем, орендодавцям і орендарям варто дотримуватися наступних принципів:

Орендодавцям:

• Забезпечити максимальну прозорість у формуванні, нарахуванні та звітності по CAM.
• Уникати включення сумнівних або спірних витрат, які не були погоджені.
• Регулярно надавати звітність із деталізацією, а також копії договорів із підрядниками за запитом.
• Дозволяти аудит CAM — це підвищує довіру і знижує ризики конфліктів.

Орендарям:

• Перед укладенням договору уважно вивчати CAM-розділ, вимагати деталізації.
• Уточнювати всі відкриті витрати, запитувати приклади звітів за попередні роки.
• Домовлятись про обмеження зростання CAM (наприклад, не більше 5% на рік).
• Вимагати права на аудит і перевірку витрат, якщо сума значна.

CAM — це зона високої фінансової чутливості у відносинах між орендарем і орендодавцем. Якщо не врегулювати її чітко з самого початку, навіть успішна співпраця може завершитись на тлі конфлікту через непрозорі витрати. Саме тому найкраща стратегія — максимальна деталізація, регулярна звітність, прозорі правила гри і, головне, бажання сторін чути й розуміти одна одну.

CAM та технології: як автоматизується облік

У сучасному управлінні комерційною нерухомістю прозорість, точність та оперативність в обліку витрат є не просто перевагами, а необхідністю. Особливо це стосується CAM-витрат, які мають складну структуру й регулярно перераховуються між багатьма орендарями. Саме тому дедалі більше девелоперів і управляючих компаній впроваджують автоматизовані системи обліку та управління будівлями, що значно полегшують цей процес.

1. Що таке FM, CAFM, ERP і як вони пов’язані з CAM

Автоматизація CAM сьогодні відбувається через використання спеціалізованих програмних рішень, серед яких найпоширеніші:

• FM (Facility Management) — загальний термін для систем управління об’єктами нерухомості, включаючи їх обслуговування, безпеку, комунальні послуги, ремонт тощо.
• CAFM (Computer-Aided Facility Management) — більш технічно точний термін, що означає системи, які допомагають керувати будівлею з використанням комп’ютерної логіки: планування площ, графіки обслуговування, документообіг, контроль витрат.
• ERP (Enterprise Resource Planning) — корпоративні системи управління ресурсами, в які часто вбудовані модулі обліку CAM, фінансових операцій та контрактів.

2. Які функції виконує програмне забезпечення при управлінні CAM

Автоматизовані системи дозволяють управляти CAM на всіх рівнях — від первинного збору інформації до підготовки звітів і взаємодії з орендарями.

1. Автоматичний розрахунок CAM-витрат

Система дозволяє задати формули, алгоритми нарахування (наприклад, пропорційно до площі), врахувати всі параметри (наприклад, gross-up), і на цій основі автоматично формувати рахунки для орендарів.

2. Інтеграція з лічильниками та системами контролю ресурсів

У більшості сучасних будівель встановлені електронні лічильники води, електроенергії, тепла. Програмні системи інтегруються з цими пристроями, що дозволяє:

• фіксувати показники в реальному часі;
• автоматично розподіляти спожиті ресурси між орендарями;
• виявляти аномальні витрати чи витоки.

Це підвищує точність обліку CAM і мінімізує людський фактор.

3. Історія витрат і база документів

Система формує повну історію витрат за періодами: можна порівняти місяць до місяця, побачити річну динаміку, виявити причини зростання. Крім того, зберігаються:

• договори з підрядниками;
• акти виконаних робіт;
• рахунки-фактури;
• переписка з орендарями.

Це важливо для аудиту та юридичного захисту, особливо в разі спорів.

4. Генерація звітів для орендарів

Орендар отримує персоналізований CAM-звіт:

• частка CAM;
• перелік витрат;
• відповідні документи;
• зміна ставки порівняно з минулим періодом;
• прогноз на наступний період.

Це дозволяє підтримувати високий рівень прозорості та зміцнює довіру до орендодавця.

5. Нагадування та контроль строків

Система нагадує про:

• перегляд ставок;
• час підготовки CAM-звіту;
• строки оновлення договорів із підрядниками;
• планові роботи та ТО, які можуть вплинути на CAM.

Це знижує ризик помилок або затримок і допомагає оптимізувати управлінські процеси.

3. Переваги автоматизації CAM-обліку

• Прозорість для орендарів

Доступ до чітких, зрозумілих звітів — ключ до зниження конфліктів.

• Точність розрахунків

Мінімізація людського фактора, уникнення дублювань або помилкових нарахувань.

• Економія часу

Автоматизація дозволяє керуючій компанії працювати з десятками орендарів без втрати якості обліку.

• Архівування документів

Зручний електронний доступ до всієї історії співпраці.

• Швидке реагування на запити орендарів

Усі відповіді — “в один клік”: не потрібно шукати акти або рахунки в паперових архівах.

4. Приклади програмних рішень на ринку

Серед програм, що активно використовуються для автоматизації CAM в комерційній нерухомості:

• PlanRadar — зручна платформа для технічного нагляду та документації.
• Yardi — американська ERP-система для управління нерухомістю з модулями CAM.
• Archibus — комплексна CAFM-система з підтримкою CAM-обліку.
• iTWO FM, MCS Solutions, SAP RE — рішення для великих девелоперських компаній.
• Бітрікс24, 1С: Управління нерухомістю — адаптовані локальні рішення для Східної Європи.

Автоматизація обліку CAM — це не лише про ефективність, а й про відкритість, надійність і довіру. Використання сучасного ПЗ дозволяє уникнути численних помилок, скоротити час на управління даними, забезпечити орендарів детальною інформацією про витрати та мінімізувати ризики непорозумінь. В умовах зростаючої конкуренції на ринку нерухомості технологічна зрілість управляючої компанії стає конкурентною перевагою.

Поради орендарям і орендодавцям

Управління CAM (Common Area Maintenance) — це процес, у якому інтереси орендаря й орендодавця часто перетинаються, але не завжди збігаються. CAM може бути як прозорим інструментом спільного обслуговування, так і джерелом суперечок, якщо не враховано базових принципів балансу й довіри. Саме тому обидві сторони повинні діяти проактивно — захищаючи свої інтереси, але й залишаючись відкритими до прозорих домовленостей.

Нижче — практичні поради, як діяти орендарям та орендодавцям, щоб CAM був передбачуваним, керованим і справедливим.

Поради для орендарів

1. Запитуйте чіткий перелік CAM-послуг до підписання договору

Перед підписанням угоди орендар має право отримати докладний перелік витрат, які включатимуться до CAM. Не погоджуйтесь на формулювання на кшталт “витрати на утримання спільних зон” без конкретизації.

Рекомендація: просіть включити до договору додаток з переліком дозволених CAM-позицій і таким самим чітким переліком того, що не входить до CAM.

2. Вимагайте щорічний звіт і право на аудит

Для контролю за витратами орендар має:

• щонайменше один раз на рік отримувати звіт про CAM-витрати з деталізацією;
• мати право запросити первинні документи, якщо є сумніви щодо правильності витрат;
• за наявності підозри в нецільовому використанні коштів — провести аудит (за власний рахунок або передбачений у договорі).

Це не лише захист, а й спосіб стимулювати орендодавця до відповідального управління.

3. Порівнюйте ставки CAM з ринковими аналогами

Перш ніж погоджуватись на CAM-ставку, порівняйте її з іншими об’єктами подібного класу в районі. Суттєве перевищення може свідчити про неефективність управління або приховані витрати.

Особливо уважними будьте при "full-service" договорах, де CAM включений у загальну ставку.

4. Аналізуйте методику розрахунку

• Чи використовується метод gross-up?
• Яка база площі для розподілу?
• Як враховується вакантність?
• Чи включені адміністративні витрати, і в якому обсязі?

Ретельний аналіз формули — це гарантія передбачуваності витрат.

5. Уникайте "open-ended" CAM

Open-ended CAM — це формулювання, що дозволяють орендодавцю самостійно розширювати перелік витрат без узгодження з орендарем.

У договорі має бути обмеження: наприклад, витрати понад певну суму або нові категорії CAM вимагають письмового погодження.

Поради для орендодавців

1. Формуйте прозору структуру CAM

Чітка й логічна структура витрат:

• підвищує довіру орендарів;
• зменшує кількість суперечок;
• дозволяє обґрунтовано підвищувати ставки в разі потреби.

Добра практика — надати орендарю CAM-бюджет на початку року, а наприкінці — фінальний звіт із розрахунками.

2. Уникайте включення спірних або "неорендних" витрат

До CAM не варто включати:

• витрати на маркетинг (якщо вони не узгоджені);
• судові витрати, пов’язані з іншими орендарями;
• адміністративні штрафи;
• модернізацію або капремонт без згоди орендарів;
• офісні витрати управляючої компанії, які не пов’язані з обслуговуванням будівлі.

Краще виключити сумнівні позиції, ніж втратити довіру.

3. Використовуйте автоматизовані системи обліку

Програмне забезпечення дозволяє:

• точно розраховувати CAM;
• уникати помилок;
• формувати зрозумілі звіти;
• зберігати історію витрат.

Це зміцнює репутацію об’єкта й підвищує лояльність орендарів.

4. Надавайте регулярну звітність і прогноз

Не обмежуйтеся щорічним звітом — раз на квартал або раз на півроку надсилайте орендарям короткий CAM-звіт з:

• фактичними витратами;
• прогнозом на наступні періоди;
• поясненням можливих коливань (наприклад, сезонне прибирання, ремонт тощо).

5. Інвестуйте в енергоефективність

CAM — це не лише про розподіл витрат, а й про управління ними. Інвестиції в енергоефективне обладнання, датчики руху, сучасні системи вентиляції або теплоізоляцію зменшують витрати на утримання будівлі, а отже:

• знижують розмір CAM;
• роблять об’єкт привабливішим для орендарів;
• дають змогу виправдано підвищити базову орендну ставку.

CAM — це зона, де успіх визначається не лише арифметикою, а й довірою. Орендарі мають бути проактивними в перевірці CAM, а орендодавці — у її прозорості та якості управління. Саме у спільному підході — формула надійного партнерства, що вигідна обом сторонам.

Висновок

У структурі витрат на комерційну оренду CAM (Common Area Maintenance) — не менш важливий елемент, ніж сама базова орендна плата. Це не просто «додаткові платежі», а механізм, завдяки якому будівля функціонує як єдиний, доглянутий, безпечний і ефективний простір для всіх орендарів.

Для орендаря CAM — це доступ до професійно обслуговуваної інфраструктури, можливість працювати в комфортному середовищі без потреби самостійно вирішувати побутові чи технічні питання. Проте CAM також несе фінансові ризики, якщо його структура непрозора або методи розрахунку не прописані в договорі. Саме тому орендарю важливо ретельно вивчати CAM-умови ще до підписання договору, вимагати деталізації, звітності та мати можливість аудиту.

Для орендодавця CAM — це інструмент якісного управління об'єктом і підтримки його привабливості. Успішні власники комерційної нерухомості інвестують у прозорі моделі CAM, впроваджують цифрові інструменти для автоматизації обліку, підвищують енергоефективність і ведуть відкриту комунікацію з орендарями. Це дає змогу знижувати ризики конфліктів, покращувати репутацію об’єкта та утримувати якісних клієнтів на довгий термін.

На практиці CAM — це зона відповідальності обох сторін. Прозорість, чітке юридичне оформлення, регулярна звітність, сучасні технології — це ті компоненти, які перетворюють CAM із потенційного джерела суперечок на інструмент справедливої співпраці.

Тож, незалежно від того, чи ви орендар, який підписує новий контракт, чи орендодавець, який формує політику управління будівлею, — глибоке розуміння CAM і грамотний підхід до його організації є ключем до довготривалого та успішного партнерства.